Najem za lastne ukvarja videz in občutek veliko, kot standardnih domače prodaje, in so alternativa tradicionalnim stanovanjska posojila. Kupci in prodajalci lahko koristi od te ureditve, vendar je pomembno, da vsi vedo, kaj so tveganja, preden začnete.
Ta stran se ukvarja z najemnino za lastno transakcij, ki vključujejo doma, vendar obstajajo druge vrste programov tam.
Table of Contents
Kaj je najem z lastnimi?
Najem za lasten način, da kupiti ali prodati nekaj v daljšem časovnem obdobju, ki daje kupcu je “možnost”, da nakup na neki točki v prihodnosti.
S tradicionalnim nakupa in prodaje, kupec in prodajalec opravi nakup bolj ali manj takoj po strinjate s pogoji (ob zapiranju), vendar pa je najem na lastno je drugačen.
Pod najemnino za lastno sporazuma, kupec in prodajalec se strinjajo, da je možnosti za prodajo na neki točki v prihodnosti. Konec koncev, najemnik / kupec odloči, če bo posel dejansko poteka. V tem času, kupec plačuje prodajalcu, in del teh plačil (običajno) zmanjša denar, potreben za nakup hiše na kasnejši datum.
Zakaj kupiti Z najem z lastnimi?
Najem lastnih programov lahko privlačna za kupce, še posebej tiste, ki pričakujejo, da bodo v boljšem finančnem položaju v nekaj letih.
Nakup s slabo kreditno: Kupci ne izpolnjujejo pogojev za stanovanjska posojila lahko začnete nakup hiše z najemnino za lastno pogodbo. Sčasoma lahko delajo na obnovi svoje kreditne ocene, in jih morda lahko dobili posojilo, ko je končno čas za nakup hiše.
Zakleni v nakupno ceno: Na trgih s povečanjem domačih cen, lahko kupci dobijo pogodbo za nakup na današnji ceni (vendar nakup bo potekala več let v prihodnosti). Kupci imajo možnost, da nazaj, če domače cene padejo, čeprav, ali je smiselno, finančno bo odvisno od tega, koliko so plačani v skladu s sporazumom.
Test drive: Kupci lahko živi v domu, preden se odločijo za nakup nepremičnine. Kot rezultat, se lahko učijo o težavah s hišo, nočna sosedi, in druge težave, preden bo prepozno.
Premikanje manj: Kupci, ki so zavezani za dom in okolico (vendar ne morejo kupiti) lahko pridejo v hišo, da bodo na koncu nakup. To zmanjšuje stroške in neprijetnosti zaradi premika po nekaj letih.
Build pravičnosti: tehnično, najemniki ne gradijo kapitala na enak način, da homeowners storiti. Vendar pa se plačila lahko nabirajo in zagotavljajo precejšnjo vsoto, ki se dajo v smeri nakupa na domu. Kupci lahko tudi samo prihranite denar na varčevalni račun in uporabo teh sredstev, namesto da bi (z izogibanjem pastem najemnine v lasti, in zagotavlja možnost, da kupijo vsako hišo).
Zakaj Prodaja V najem z lastnimi?
Prodajalci lahko koristi tudi od najemnine za lastne ureditve.
Več kupcev: Če imate težave pri privabljanju kupcev, lahko na trgu tudi najemniki, ki upajo kupiti v prihodnosti. Ni vsakdo ima dober kredit in lahko izpolnjujejo pogoje za posojilo, ampak vsakdo potrebuje prostor za življenje.
Prinašale: Če vam ni treba prodati desno stran in uporabiti denar za izplačilo drugega navzdol, lahko prinašale najemnino, medtem ko se gibljejo v smeri prodaje nepremičnine.
Višja cena: Lahko zaprosi za višjo prodajno ceno, ko ponujajo najem v lasti. Ti zagotavljajo možnost, da so lahko ljudje pripravljeni plačati. Najemniki imajo tudi “možnost”, da kupi hišo – ki jih nikoli ne bi uporabili – in fleksibilnost vedno stane več.
Vložili Najemnik: Potencialni kupec je bolj verjetno, da skrbijo za nepremičnine (in se skupaj s sosedi) kot najemnik brez kože v igri. Kupec je že vlagal v nepremičnine in ima interes za njegovo ohranjanje.
Kako deluje
Vse je po dogovoru: najemnino za lastno transakcije, znan tudi kot možnost najema, se začne s pogodbo. Tako kupec in prodajalec se strinjam z določenimi pogoji, in vse pogoje, se lahko spremeni, da ustreza potrebam vseh. Odvisno od tega, kaj je pomembno za vas (ali ste kupec ali prodajalec), lahko zahtevate nekatere funkcije pred podpisom sporazuma.
Na primer, lahko zaprosi za večjo ali manjšo vnaprejšnje plačilo, če bi bilo to koristno za vas.
Nasvet je bistvena: Bodite prepričani, da pregledajo vsako pogodbo z odvetnikom nepremičnin, saj lahko te transakcije je zapletena, in tam je veliko denarja gre. Najem lastnih poslov so še posebej tvegano za kupce. Več prevare izkoristite ljudi s slabo kreditno in veliko upanja za nakup stanovanja. Tudi z pošten prodajalec, je možno, da izgubi veliko denarja, če stvari ne gredo po načrtih.
Možnost za nakup: Na začetku vsake najemnine za lastne transakcije, kupec plača prodajalcu za opcijsko premijo , ki je pogosto okoli pet odstotkov končne nakupne cene (čeprav je vsekakor lahko višja ali nižja). To plačilo daje kupcu pravico ali “možnost” – ne pa tudi obveznost – za nakup doma na neki točki v prihodnosti.
Ni nadomestila: Začetni plačevanja premije je nepovraten, vendar se lahko uporablja za nakupno ceno (če je kupec vedno kupuje doma, ji ne bo treba priti do čim več denarja). Večje plačila možnost je tvegano za kupce: če posel ne gre skozi iz kakršnega koli razloga, ni načina, da bi dobili ta denar nazaj. Prodajalec navadno pride, da vsa plačila premije po najemnino za lastno transakcija konča.
Nakupna cena: Kupec in prodajalec določiti nakupno ceno za doma v svoji pogodbi. Na neki točki v prihodnosti (običajno od enega do petih let, odvisno od pogajanj), kupec lahko kupite doma za to ceno – glede na to, kaj je doma je dejansko vreden. Pri določanju cene, cena, ki je višja od trenutne tržne cene ni nič nenavadnega (drugače, prodajalec je bolje samo prodaja še danes). Če je domov odšel v vrednosti hitreje, kot je bilo pričakovano, stvari delujejo v prid kupca. Če matična izgubi vrednosti, najemnik verjetno ne bo kupil doma (delno zato, ker ne bi bilo smiselno, in deloma zato, ker najemnik ne bi mogli označili za veliko posojilo z visokim razmerjem med posojilom in vrednostjo). Kupci običajno uporablja za hipoteko, ko pride čas za nakup doma.
Mesečna plačila: Kupec / najemnik prav mesečna plačila prodajalcu. Ta plačila služijo kot najemnine (ker prodajalec še vedno lastnik nepremičnine), vendar najemnik običajno plača malo ekstra vsak mesec. Dodatni znesek je običajno nakazana na končni nakupni ceni, tako da zmanjša količino denarja, ki ga kupec ima prišli do pri nakupu doma. Še enkrat, dodatno najeti “premium” je nepovratna, – to kompenzira prodajalcu za čakati, da vidim, kaj bo kupec naredil (prodajalec ne more prodati nepremičnino za koga drugega, dokler sporazuma z najemnik koncih).
Vzdrževanje: Vsi, ki ima koristi od dobro vzdrževana doma, ampak kdo bi moral plačati? Vaša pogodba bi morala določati, kdo je odgovoren za redno vzdrževanje in obsežnih popravil. Nekateri sporazumi pravijo, da je vse pod 500 $ odgovornost kupca, vendar pa lokalni zakoni lahko zaplete (najemodajalci bi bila potrebna za zagotavljanje določene dobrine, tudi če pogodba pravi drugače).
Najem z lastnimi pastem
Nič ni popolno, in ki vključuje najem za lastne programe. Te transakcije so zapleteni, in tako kupci in prodajalci lahko dobili nekaj neprijetnih presenečenj. Nekaj primerov, so navedeni spodaj, vendar je seznam stvari, ki potencialno lahko gre narobe, je veliko več. Samo lokalni odvetnik nepremičnin vam lahko dobra ideja o tem, kaj je na kocki v vašo situacijo, zato se prepričajte, da obiščete z eno, preden se prijavite ničesar.
Tveganja za kupce
Izgubi denarja: Če ne kupujejo doma – iz katerega koli razloga – boste izgubili vse ekstra denar ki ste plačali. Prodajalci, ki so enostavno mika lahko oteži ali neprivlačna za vas, da kupiti.
Počasen napredek: Morda načrt za izboljšanje vaše kreditne ali povečati svoje prihodke, tako da boste izpolnjujejo pogoje za posojilo, če je možnost konča, vendar se stvari morda ni izšlo po načrtih.
Manj nadzor: Saj še ni lastnik nepremičnine, tako da ne boste imeli popoln nadzor nad njim. Vaš najemodajalec lahko prenehajo z hipotekarnih plačil in izgubili premoženje prek omejevanja dostopa, ali pa morda ne bo odgovorna za odločitve o pomembnih postavk vzdrževanja. Prav tako lahko vaš najemodajalec izgubi sodbo ali prenehati s plačevanjem davkov na premoženje in na koncu z zastavne pravice na nepremičnino. Sporazum mora obravnavati vseh teh scenarijev (in najemodajalec ne sme prodati, medtem ko imate možnost na nepremičnine), vendar pravne bitke so vedno velika bolečina.
Padanje cene: Domov cene lahko padejo , in morda ne boste mogli ponovno pogajati nižjo kupnino. Potem ste zapustili z možnostjo izgubi vse svoje opcije denarja ali nakup hiše. Če vaš posojilodajalec ne bo odobrila prevelik kredit, boste morali, da bi dodaten denar za zapiranje za polog.
Zamude pri plačilih boli: Odvisno od sporazuma, če ne plačuje najemnine za čas, lahko izgubi pravico do nakupa (skupaj z vsemi svojimi izrednih izplačil). V nekaterih primerih, boste obdržali svojo možnost, vendar vaše dodatno plačilo za mesec ni “šteje,” in ne bo pripomoglo k znesku, ki ste jih nabrali za morebitno nakup.
Domov vprašanja: Obstaja morda težave z lastnino, ki ne veste o tem, dokler ne poskusite kupiti (kot so težave naslov). Privoščite najemnino za lastno nakup, kot je “pravi” nakup – dobite iskanje inšpekcijski in naslov pred potapljanje.
Goljufije: Najem lastnih prevare so privlačen način, da se velike vsote denarja od ljudi, ki niso v finančno varno mesto.
Tveganja za prodajalce
Ne gotovost: Vaš najemnik morda ne kupiti, tako da boste morali začeti znova in poiskati drugega kupca ali najemnika (ampak vsaj dobiš, da dodatnega denarja).
Počasno denar: Ne dobiš veliko vsoto denarja, kar boste morda potrebovali za nakup vašega naslednjega hišo.
Manjka spoštovanje: Ti običajno zaklene v prodajno ceno, če se prijavite najemnino za lastno pogodbo, vendar domače cene lahko rasle hitreje, kot ste pričakovali. Morda bolje najem mesto in dobili prodajno pogodbo v prihodnosti (ali pa morda ne).
Padanje domače cene: Domov cene lahko padejo, in če je vaš najemnik ne kupi, bi bilo bolje, preprosto prodajo premoženja.
Odkrivanje napak: Kupci lahko odkrili pomanjkljivosti, ki jih nikoli vedeli o uporabi doma drugače, in se lahko odloči, da ne bo kupil. Morda lahko vodovodne ročaj nekaj, vendar ne v družini pet, in nihče ne bi mogel vedeti o tem vprašanju. Ti ne poskuša prevarati koga – to je napaka, ki ni nikoli prišel na podlagi prejšnjega dnevni dogovoru – zdaj pa je problem in ne boste imeli, da se razkrije, da prihodnje kupce (ali popraviti).
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.