Vlaganje v nepremičnine je že dolgo zanesljiva pot do finančne svobode. Z razumevanjem osnov vlaganja v nepremičnine si lahko ustvarite stalen tok pasivnega dohodka, povečate bogastvo in dosežete svoje finančne cilje. Ta vodnik vas bo popeljal skozi temeljne koncepte, strategije in premisleke za vlaganje v nepremičnine za ustvarjanje pasivnega dohodka .

Razumevanje osnov vlaganja v nepremičnine

V svojem bistvu naložbe v nepremičnine vključujejo nakup nepremičnine za ustvarjanje dohodka ali dobička. Pasivni dohodek v nepremičninah pomeni redno zaslužek brez aktivne udeležbe. To je mogoče doseči z najemnino, rastjo vrednosti ali drugimi naložbenimi strategijami .

Prednosti vlaganja v nepremičnine

Vlaganje v nepremičnine ponuja več prednosti :

• Stabilen denarni tok: Najem nepremičnin lahko zagotavlja stalen mesečni dohodek .
• Apreciacija: Sčasoma se vrednost nepremičnin ponavadi poveča, kar povečuje lastniški kapital .
• Davčne ugodnosti: Odbitki za hipotekarne obresti, davek na nepremičnine in amortizacijo lahko zmanjšajo obdavčljivi dohodek .
• Vzvod: Uporaba izposojenega kapitala omogoča večje naložbe in potencialne donose .
• Diverzifikacija: Nepremičnine dodajo raznolikost naložbenemu portfelju in zmanjšajo skupno tveganje .

Vrste nepremičninskih naložb

Stanovanjske nepremičnine

Vlaganje v enodružinske hiše, dvojčke ali stanovanjske bloke je pogosto. Te nepremičnine lahko ustvarijo prihodek od najemnin in sčasoma postanejo bolj vredne .

Poslovne nepremičnine

Komercialne nepremičnine vključujejo poslovne stavbe, trgovske prostore in skladišča. Te nepremičnine imajo pogosto daljše najemne dobe in lahko zagotavljajo višji dohodek.

Nepremičninski investicijski skladi (REIT)

Investicijski skladi (REIT) omogočajo vlagateljem nakup delnic v portfelju nepremičnin. Ponujajo likvidnost in zahtevajo manj kapitala kot neposredno lastništvo nepremičnin.

Množično financiranje nepremičnin

Spletne platforme omogočajo vlagateljem združevanje sredstev za nepremičninske projekte. Ta pristop ponuja dostop do večjih poslov z manjšimi naložbami .

Koraki za začetek vlaganja

1. Postavite si jasne cilje

Preden investirate, je ključnega pomena, da razumete, zakaj to počnete. Ali iščete dosleden mesečni denarni tok? Dolgoročno povečanje vrednosti kapitala? Davčne ugodnosti? Ali kombinacijo obojega?

Začnite tako, da zapišete svoje kratkoročne in dolgoročne cilje. Kratkoročni cilji lahko vključujejo zaslužek dovolj dohodka od najemnin za kritje hipotekarnih obrokov. Dolgoročni cilji lahko vključujejo zgodnjo upokojitev prek pasivnih dohodkovnih tokov. Ti jasni cilji vam bodo pomagali pri vsaki prihodnji odločitvi in ​​zmanjšali možnosti za vlaganje v napačno nepremičnino.

2. Ocenite svoje finance

Ena najpomembnejših osnov vlaganja v nepremičnine je poznavanje vašega finančnega stanja. Preglejte svoje prihranke, kreditno oceno in obstoječe dolgove.

Za zagotovitev dobrih pogojev financiranja boste potrebovali zdrav kreditni profil. Kreditna ocena nad 700 vam običajno omogoča nižje obrestne mere za hipoteke. Če je vaša ocena nižja od te, razmislite o odplačilu dolga ali odpravljanju napak v kreditnem poročilu, preden zaprosite za posojilo.

Preverite, koliko likvidnih sredstev imate za polog, zaključne stroške in rezerve za nujne primere. Tradicionalni posojilodajalci pogosto zahtevajo polog v višini 20 % za naložbene nepremičnine. Nekatera posojila, ki jih podpira vlada, kot sta FHA ali VA, so bolj mila, vendar so običajno namenjena primarnim prebivališčem.

Upoštevajte tudi razmerje med dolgom in dohodkom (DTI). Posojilodajalci želijo zagotoviti, da niste finančno preobremenjeni. Razmerje DTI pod 36 % se običajno šteje za zdravo.

3. Zgradite svoje znanje in mrežo

Učenje osnov vlaganja v nepremičnine se ne konča po branju enega samega članka. Trg nepremičnin se nenehno razvija. Vložite čas v branje knjig, obiskovanje seminarjev, poslušanje podkastov in spremljanje uglednih blogov.

Obkrožite se z ljudmi, ki vedo, kaj počnejo. Poiščite mentorja, pridružite se lokalnim srečanjem nepremičninskih vlagateljev ali se povežite z nepremičninskimi posredniki in hipotekarnimi posredniki, ki so specializirani za naložbene nepremičnine.

4. Izberite naložbeno strategijo

Vse nepremičninske strategije niso primerne za vsakogar. Razumevanje vašega časa, znanj in kapitala vam bo pomagalo izbrati najboljšo.

Če iščete stabilne donose z minimalnim delom, so vam stanovanjske nepremičnine za nakup in držanje morda primerne. Če ste pripravljeni biti bolj aktivni, lahko preprodaja nepremičnin ali upravljanje kratkoročnih najemov prinese višje, a bolj tvegane donose.

Druga strategija osnov vlaganja v nepremičnine vključuje “house hacking”. To pomeni, da živite v delu nepremičnine (kot je dvojček), medtem ko preostanek oddajate v najem. To je odličen način za začetek vlaganja z minimalnim tveganjem in pridobitev izkušenj kot najemodajalec.

Druge strategije vključujejo poslovne nepremičnine, sindikacije nepremičnin in nepremičninske investicijske sklade (REIT). Vsaka ima različne profile tveganja, kapitalske zahteve in stopnje vključenosti.

5. Temeljito raziščite trg

Raziskava trga je ena najbolj podcenjenih, a hkrati ključnih osnov vlaganja v nepremičnine . Nepremičnine so zelo lokalne, kar pomeni, da kar deluje v enem mestu, morda ne bo delovalo v drugem.

Začnite z izbiro prave lokacije. Iščite območja z močno rastjo delovnih mest, porastom prebivalstva, dobrimi šolami, nizko stopnjo kriminala in prihajajočimi infrastrukturnimi projekti. Ti dejavniki vplivajo tako na rast vrednosti nepremičnin kot na povpraševanje po najemninah.

Nato se poglobite v podrobnosti o posamezni nepremičnini. Preverite stopnjo prostih prostorov za najem, povprečni prihodek od najemnin, obratovalne stroške in zgodovinske trende cen. Spletna mesta, kot so Zillow, Redfin ali vaš lokalni MLS, so lahko odlična izhodišča.

Kadar koli je mogoče, osebno obiščite soseske. Vozite se naokoli ob različnih urah dneva, pogovorite se s sosedi in ocenite stanje nepremičnin v bližini območja, ki vas zanima.

Razumeti je treba tudi lokalne zakone o najemodajalcih in najemnikih. Nekatera območja so bolj prijazna do najemodajalcev, druga pa močno podpirajo zaščito najemnikov, kar lahko vpliva na vaše odločitve o upravljanju.

6. Zagotovite si financiranje in pridobite predhodno odobritev

Financiranje je most med iskanjem popolne nepremičnine in njenim lastništvom. Preden začnete iskati nepremičnino, raziščite različne možnosti in pridobite predhodno odobritev.

Konvencionalna posojila so najpogostejša, vendar lahko upoštevate tudi:

• Posojila FHA (nizek polog za kupce prvega stanovanja)
• Posojila VA (za veterane in vojaške družine)
• Portfeljska posojila (od manjših bank ali kreditnih zadrug)
• Posojila s trdim denarjem (za hitro, kratkoročno financiranje, pogosto jih uporabljajo kupci nepremičnin)
• Lastniško financiranje (kjer prodajalec deluje kot posojilodajalec)

Ena od praktičnih osnov vlaganja v nepremičnine je primerjava možnosti posojil, ki presegajo le obrestne mere. Upoštevajte pogoje posojila, zaključne stroške, zahteve glede pologa in ali posojilo dovoljuje več nepremičnin.

Predhodna odobritev vam omogoča boljše razumevanje vašega proračuna in vas naredi močnejšega kupca na konkurenčnem trgu.

7. Analizirajte in izberite pravo nepremičnino

Iskanje prave naložbene nepremičnine zahteva čas. Ne hitite. Osredotočite se na nepremičnine, ki ustrezajo vašim merilom glede denarnega toka, potenciala rasti vrednosti in lokacije.

Izvedite izračune za vsako nepremičnino. To vključuje izračun potencialnega dohodka od najemnin, davka na nepremičnine, zavarovanja, stroškov vzdrževanja, pristojbin lastnikov nepremičnin (če je primerno) in stopnje prostih prostorov.

Uporabite formule, kot so:

• Stopnja kapitalizacije = Neto poslovni dobiček / Nakupna cena
• Donosnost gotovine = Letni denarni tok / Skupni vloženi denar

Po vseh stroških si prizadevajte za pozitiven denarni tok. Tudi če se nepremičnina zdi popolna, morda ni dobra naložba, če matematika ne deluje.

Pred zaključkom posla vedno opravite strokovni pregled. Skrite težave, kot so težave s temelji ali poškodbe strehe, lahko precejšen finančni breme spremenijo v posel.

8. Upravljajte ali oddajte svoje nepremičninske operacije zunanjim izvajalcem

Ko postanete lastnik nepremičnine, se odločite, kako vključeni želite biti. Če sledite strategijam pasivnega dohodka, razmislite o najemu upravitelja nepremičnin. Ta bo skrbel za preverjanje najemnikov, pobiranje najemnin, vzdrževanje in skladnost z zakonodajo.

Če nepremičnino upravljate sami, bodite pripravljeni na popravila, nujne primere pozno ponoči in pritožbe najemnikov. Razumeti boste morali tudi zakone o pravičnem stanovanjskem trgu, najemne pogodbe in postopke deložacije.

Pomemben nasvet v Osnovah vlaganja v nepremičnine je, da z nepremičnino ravnate kot s podjetjem. Vodite podrobne evidence, spremljajte stroške in vzdržujte dobro komunikacijo z najemniki. Zadovoljni najemniki običajno ostanejo dlje, kar zmanjša fluktuacijo in poveča dobičkonosnost.

Uporabite programsko opremo za upravljanje nepremičnin, da ostanete organizirani in avtomatizirate opravila, kot so opomniki za najemnino in zahteve za vzdrževanje.

Strategije za pasivni dohodek

Kupi in drži

Nakup nepremičnin za dolgoročno oddajanje v najem. Ta strategija gradi lastniški kapital in zagotavlja stalen dohodek .

Hišno hekanje

Živite v eni enoti večstanovanjske stavbe, medtem ko druge oddajate v najem. Ta pristop zmanjšuje življenjske stroške in ustvarja dohodek .

Kratkoročni najemi

Najemite nepremičnine na platformah, kot je Airbnb, za višje nočitvene cene. Ta strategija zahteva več upravljanja, vendar lahko prinese večje donose .

Sindikacije nepremičnin

Investirajte v velike nepremičninske posle z drugimi vlagatelji. Sindikati ponujajo pasivni dohodek brez odgovornosti upravljanja nepremičnin .

Tveganja in premisleki

Čeprav vlaganje v nepremičnine ponuja številne prednosti, se je treba zavedati morebitnih tveganj :

• Nihanja na trgu: Vrednost nepremičnin se lahko zniža zaradi gospodarskih upadov .
• Prosta stanovanja: Obdobja brez najemnikov lahko zmanjšajo dohodek.
• Stroški vzdrževanja: Nepričakovana popravila lahko vplivajo na dobičkonosnost .
• Izzivi financiranja: Zagotavljanje posojil je lahko težavno pri slabi kreditni sposobnosti ali visokem dolgu .
• Pravna vprašanja: Zakoni o najemodajalcih in najemnikih se razlikujejo glede na lokacijo in lahko vplivajo na poslovanje .

Pogosta vprašanja o osnovah vlaganja v nepremičnine

Razsodba

Razumevanje osnov vlaganja v nepremičnine je prvi korak k izgradnji pasivnega dohodka in doseganju finančne neodvisnosti. Z jasnimi cilji, raziskavo trga in izbiro prave naložbene strategije lahko ustvarite trajnostni tok dohodka prek nepremičnin. Ne glede na to, ali imate raje praktično upravljanje ali pasivne naložbe, nepremičnine ponujajo raznolike priložnosti za povečanje vašega bogastva.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Ali se nepremičnine dobro upokojijo? Vsekakor lahko, in marsikdo si je z gradnjo portfelja nepremičnin zagotovil udoben življenjski slog.

Vendar ni nič stoodstotno zajamčeno in nekateri nesrečni ljudje izgubijo srajco in vse ostalo skupaj z njo. Za vlaganje v nepremičnine je potrebno določeno znanje, spretnost, intuicija in pogum. Če imate te značilnosti in to storite pravilno, so nepremičnine lahko odlična naložba.

Povečajte svoje znanje o nepremičninah

Kot vsak poklic, da bi bil v tem dober, moraš vedeti, kaj delaš. Naložbe v nepremičnine lahko spremenite v poklic, ki vam omogoča veliko prostega časa, a bodite pripravljeni vložiti leta in potrpljenje.

Oglašenih je veliko seminarjev o tem, kako vlagati v nepremičnine, in čeprav so nekateri verjetno spodobni, vas bodo drugi na koncu stali na tisoče dolarjev za nič drugega kot veliko pisarniških registratorjev. Če ste resni, če želite nepremičnine spremeniti v dobro naložbo, začnite z branjem knjig o naložbah v nepremičnine, ki jih je napisal ugleden strokovnjak, kot je John T. Reed. Dober začetek je pri Reed-u Kako začeti vlagati v nepremičnine .

Robert Kiyosaki je izdal številne znane knjige, med drugim tudi Rich Dad, Uor Repa in Unfair Advantage. Nekateri ugotovijo, da vas njegove knjige navdušujejo in jih je vredno prebrati, vendar morda ne predstavljajo povsem objektivnega pogleda na to, kako dobro investirati v nepremičnine, medtem ko imajo knjige Johna T. Reeda navadno veliko uporabnega znanja za kakršen koli laik

Polirajte svoje veščine

Obstaja veliko načinov za vlaganje v nepremičnine. Nekateri se odločijo za špekulacije, iščejo košček zemlje, ki ga lahko prevrnejo, ali hišo, ki jo lahko preuredijo in hitro prodajo na rastočem trgu. Drugi dosledno iščejo nepremičnine, ki ustvarjajo dohodek; bodisi komercialne pisarniške prostore, stanovanja ali duplekse ali stanovanjske domove, ki jih lahko oddajo.

Ocenite svoje spretnosti in razpoložljivi kapital, da določite, kako se lotiti izbire prvih naložb. Tisti, ki so tesno povezani z razvojnimi načrti svojega mesta, imajo lahko spretnost za opazovanje privlačnih kosov zemlje. Tisti, ki imajo stike z izvajalci, bodo lahko prenove opravili s popustom.

Številni finančno neodvisni ljudje so svoje nepremičninske portfelje zgradili z lastnostmi, ki ustvarjajo dohodek. To zahteva dolgoročni pogled in sposobnost drobljenja številk. Pred nakupom nepremičnine v najem morate upoštevati več stvari, na primer možno število prostih delovnih mest. Vaše nepremičnine verjetno ne bodo najemali 365 dni v letu, leto za letom. Ljudje včasih pozabijo takšne podrobnosti vključiti v svoje izračune in na koncu lahko precenijo pričakovani dohodek. 

Obstajajo tudi zahteve glede vodenja evidence in davčni vidiki, ki jih je treba obravnavati pri vlaganju v nepremičnine. Odbitek davka na najemnine za nekatere deluje, vendar ni zastonj. Amortizacija lahko pomaga pri zaščiti nekaterih trenutnih prihodkov od obdavčitve, toda amortizacija je zajeta pozneje, zato tudi ni brezplačno kosilo. 

Razvijte svojo intuicijo

O nepremičninah sta najverjetneje že slišala dva izreka. Prva je “lokacija, lokacija, lokacija.” Res je. Morate imeti intuicijo o tem, katera območja mesta bi lahko postala priljubljena in katerim območjem se izogibati. V počasnem gospodarstvu bodo najem nepremičnin na trdnih lokacijah še vedno zelo povpraševani. Vendar ne poskušajte kupiti nepremičnine, če tega območja ne poznate.

Izogibajte se zmoti, da bi intuicijo zamenjali z navdušenjem. Ko so nepremičnine v razcvetu od leta 2004 do leta 2006, je veliko ljudi skočilo naravnost. Zanimivo je, da so številni tako imenovani nepremičninski guruji tiho začeli prodajati svoja imetja približno istočasno. Njihova intuicija v kombinaciji s spretnostjo jim je rekla, naj nekaj let zapustijo in sedijo ob strani.

Včasih mu je treba

Drug pogost rek je, da “nepremičnine zajemajo globoke žepe”, kar na splošno drži. Plačali boste davke na nepremičnine, časi, ko je najemnina lahko prazna, medtem ko imate še vedno hipoteko, ter stroški popravil in vzdrževanja, ki jih je treba opraviti.

Vzvod (zadolževanje za nakup) je lahko učinkovita strategija za gradnjo nepremičninskega portfelja, če je to previdno. Pri najemu nepremičnin kot pri vsem drugem tudi pri uporabi vzvoda kupujete sredstvo s tujim denarjem. To je super, vendar prihaja s tveganjem; preveč vzvoda je lahko nevarno.

V obdobju od 2009 do 2011 je marsikdo gledal, kako trpijo njihovi nepremičninski portfelji, ker so uporabili preveč vzvoda, mnogi pa so izgubili vse svoje nepremičnine. Tipičen scenarij se je zgodil za mnoge, ko se je gospodarstvo upočasnilo, ko se je nekaj najemnikov odselilo, drugi viri dohodka so propadli, vlagatelji v nepremičnine pa niso imeli denarnega toka, da bi še naprej plačevali hipoteke na proste naložbene nepremičnine, medtem ko so čakali na gospodarstvo. Niso imeli globokih žepov, ki so bili potrebni.

Nakup nepremičnine, ki jo lahko prevrnete, zahteva tudi muho. Nepremičnina se morda ne bo prodala tako hitro, kot ste mislili, in morate imeti dovolj denarja za kritje hipoteke, dokler se nepremičnina ne proda. Soočili se boste z odločitvijo, da se bodite na njej počakali ali prodali nižjo ceno. Čreva je treba kombinirati z znanjem, spretnostmi in intuicijo, da so učinkovita.

Spodnja črta

Nepremičnine so lahko dobra naložba, če se izobražujete in se tega lotite na pravi način. Če želite z nepremičninami ustvariti stalen vir upokojitvenega dohodka, bodite potrpežljivi in ​​sistematično delajte, ko gradite portfelj nepremičnin, ki ustvarjajo dohodek.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Ko gre za zaslužek z naložbami v nepremičnine, je načinov, kako to narediti, le peščica. Čeprav so koncepti enostavni za razumevanje, ne zavajajte se, da jih je mogoče enostavno izvajati in izvajati. Razumevanje osnov nepremičnin lahko vlagateljem pomaga, da čim bolj povečajo svoj zaslužek. Nepremičnine vlagateljem dajo še en portfeljski razred sredstev, povečajo diverzifikacijo in ob pravilnem pristopu lahko omejijo tveganja.

Obstajajo trije glavni načini, kako lahko vlagatelji zaslužijo z nepremičninami:

1. Povečanje vrednosti nepremičnin
2. Prihodki od najemnin, zbrani z oddajanjem nepremičnin v najem najemnikom
3. Dobiček iz poslovne dejavnosti, ki je odvisna od nepremičnine

Seveda obstajajo vedno drugi načini, kako neposredno ali posredno izkoristiti naložbe v nepremičnine, na primer učenje specializacije na bolj ezoteričnih področjih, kot so potrdila o davčni zastavi. Vendar zgoraj navedeni trije elementi predstavljajo veliko večino pasivnega dohodka – in končno bogastvo -, ustvarjenega v nepremičninski industriji.

Povečanje vrednosti nepremičnin

Najprej je pomembno, da razumete, da se vrednosti lastnosti ne povečajo vedno. Pomanjkanje povečanja premoženja se lahko boleče pokaže v obdobjih, kot so konec osemdesetih in začetek devetdesetih let ter leta 2007–2009, ko je trg nepremičnin propadel. Dejansko vrednosti nepremičnin v mnogih primerih le redko premagajo inflacijo – povišanje povprečnih cen v gospodarstvu.

Če imate na primer nepremičnino v višini 500.000 ameriških dolarjev in je inflacija 3%, se lahko vaša nepremičnina proda za 515.000 dolarjev (500.000 dolarjev x 1,03%), vendar niste nič bogatejši kot lani. To pomeni, da lahko še vedno kupite enako količino mleka, kruha, sira, olja, bencina in drugih surovin (res, sir lahko letos pade in bencin zviša, vendar bi vaš življenjski standard ostal približno isti). Razlog je v tem, da dobiček v višini 15.000 USD ni bil resničen. Bila je nominalna in ni imela nobenega resničnega vpliva, ker je bilo povečanje posledica celotne inflacije.

Inflacija in naložbe v nepremičnine

Ko se zgodi inflacija, ima dolar manj kupne moči. To se zgodi zato, ker mora vlada ustvariti – tiskati – denar, ko porabi več, kot porabi z davki. Če smo ostali enaki, sčasoma to povzroči, da vsak obstoječi dolar izgubi vrednost in postane manj vreden kot v preteklosti.

Eden od načinov, kako lahko najbolj varni vlagatelji v nepremičnine zaslužijo z nepremičninami, je izkoristiti situacijo, ki se zdi, da se pojavi vsakih nekaj desetletij. To storijo, kadar naj bi inflacija presegla trenutno obrestno mero dolgoročnega dolga. V teh časih boste morda našli ljudi, ki so pripravljeni igrati igre na srečo, če si pridobijo nepremičnine, si izposodijo denar za financiranje nakupa in nato čakajo, da se inflacija poveča.

Ko se inflacija dviguje, lahko ti vlagatelji odplačajo hipoteke z dolarji, ki so vredni precej manj. Ta položaj predstavlja prenos varčevalcev na dolžnike. V sedemdesetih in zgodnjih osemdesetih letih ste videli veliko nepremičninskih vlagateljev, ki so na ta način zaslužili. Inflacija je izmikala nadzoru, dokler Paul Volcker mlajši – predsednik Zvezne rezerve med letoma 1979 in 1987 – ni vzel 2×4 na hrbet in ga z drastičnim dvigom obrestnih mer dal pod nadzor.

Ciklično prilagojeni nakupi kapitalske stopnje

Trik je v tem, da kupujete, kadar so ciklično prilagojene zgornje meje – stopnja donosa nepremičninske naložbe – privlačne. Kupujete, če menite, da obstaja določen razlog, da bo določena nepremičnina nekoč vredna več, kot kaže sedanja stopnja zgornje meje.

Na primer, razvijalci nepremičnin lahko pogledajo projekt ali razvoj, ekonomsko situacijo okoli tega projekta ali ceno nepremičnine in določijo prihodnji dohodek od najema, da podprejo trenutno vrednotenje. Trenutna vrednost se sicer lahko zdi predraga glede na trenutne razmere, povezane z razvojem. Ker pa razumejo ekonomijo, tržne dejavnike in potrošnike, lahko ti vlagatelji vidijo prihodnjo donosnost.

Morda ste videli grozovit stari hotel na velikem zemljišču, ki se je preoblikoval v živahno nakupovalno središče s pisarniškimi stavbami, ki so lastniku črpale precejšnjo najemnino. V odsotnosti teh denarnih tokov, neto sedanje vrednosti, do neke mere špekulirate, ne glede na to, kaj si rečete. Za reševanje boste potrebovali znatno inflacijo v nominalni valuti – če za financiranje nakupa uporabljate dolg. Lahko se tudi zanesete na kakšen dogodek z majhno verjetnostjo, ki se bo izkazal v vašo korist. 

Najem kot nepremičninska naložba

Zaslužiti s pobiranjem najemnine je tako preprosto, da vsak 6-letnik, ki je kdaj igral igro Monopoly, na visceralni ravni razume, kako delujejo osnove. Če ste lastnik hiše, stanovanjske hiše, poslovne stavbe, hotela ali katere koli druge nepremičninske naložbe, lahko ljudem zaračunate najemnino, da jim omogočite uporabo nepremičnine ali objekta. 

Seveda preprosto in enostavno ni isto. Če ste lastnik stanovanjskih stavb ali najemniških hiš, se boste morda znašli ukvarjati z vsem, od polomljenih stranišč do najemnikov, ki upravljajo laboratoriji za metabolizem. Če ste lastnik nakupovalnih središč ali poslovnih zgradb, boste morda morali opraviti s podjetjem, ki ste ga zakupili v stečaju. Če ste lastnik industrijskih skladišč, se boste morda znašli pred okoljskimi preiskavami zaradi dejanj najemnikov, ki so uporabljali vašo lastnino. Če ste lastnik skladiščnih enot, bi krajo lahko zaskrbelo. Naložbe v najem nepremičnin niso tisto, s katero lahko telefonirate in pričakujete, da bo vse potekalo dobro.

Uporaba zgornje meje za primerjavo naložb

Dobra novica je, da so na voljo orodja, ki olajšajo primerjavo med potencialnimi naložbami v nepremičnine. Eno od teh, ki vam bo postalo neprecenljivo pri iskanju zaslužka z nepremičninami, je posebno finančno razmerje, imenovano stopnja kapitalizacije (cap rate). Stopnje zgornje meje kažejo donosnost naložbe v komercialne nepremičnine. Temelji na neto dohodku, ki ga bo ustvarila nepremičnina.

Če nepremičnina zasluži 100.000 USD na leto in se proda za 1.000.000 USD, bi zaslužek (100.000 USD) razdelili na ceno (1.000.000 USD) in dobili 0,1 ali 10%. To pomeni, da je stopnja zgornje meje nepremičnine 10% ali da bi s svojo naložbo zaslužili pričakovanih 10%, če bi nepremičnino plačali v celoti v gotovini in brez dolga.

Tako kot je delnica na koncu vredna le neto sedanje vrednosti svojih diskontiranih denarnih tokov, je nepremičnina na koncu vredna kombinacije:

• Pripomoček, ki ga nepremičnina ustvari za svojega lastnika
• Neto sedanji denarni tokovi, ki jih ustvari – glede na plačano ceno

Dohodek od najema kot meja varnosti

Dohodek od najemnin je lahko meja varnosti, ki vas ščiti med gospodarskim upadom ali propadom. Nekatere vrste naložb v nepremičnine so morda bolj primerne za ta namen. Najemi in najemnine so lahko razmeroma varen dohodek.

Če se vrnemo k prejšnji razpravi – o izzivih zaslužka z nepremičninami – lahko poslovne zgradbe ponazorimo. Običajno te lastnosti vključujejo dolgoročne, večletne najeme. Kupite ga po pravi ceni, ob pravem času in s pravim najemnikom ter zapadlostjo zakupa in lahko zaplujete skozi nepremičninski kolaps. Zbirali bi nadpovprečne najemne čeke, ki jih morajo podjetja, ki jih oddajajo pri vas, še vedno zagotavljati – tudi zaradi najemne pogodbe, ki so jo podpisali – tudi, če so drugje na voljo nižje cene. Vendar ga razumite narobe in lahko boste dolgo nazaj po okrevanju trga zaklenjeni pri vračilih pod nominalno vrednostjo.

Denar iz poslovanja z nepremičninami

Končni način zaslužka z naložbami v nepremičnine vključuje posebne storitve in poslovne dejavnosti. Če ste lastnik hotela, lahko svojim gostom prodajate filme na zahtevo. Če ste lastnik poslovne stavbe, lahko zaslužite s prodajnimi avtomati in parkirnimi hišami. Če ste lastnik avtopralnice, lahko zaslužite s časovno nadzorovanimi sesalniki. 

Za te naložbe je skoraj vedno potrebno podspecialno znanje. Na primer, nekateri celotno kariero preživijo, specializirano za oblikovanje, gradnjo, lastništvo in upravljanje avtopralnic. Za tiste, ki se povzpnejo na vrh svojega področja in razumejo zapletenost določenega trga, je priložnost za zaslužek lahko neskončna.

Druge ideje za naložbe v nepremičnine

Kljub temu obstajajo druge možnosti naložb v nepremičnine. Vlagate lahko v sklade za naložbe v nepremičnine (REIT) .11 Javno trgovani REIT izdajajo delnice in se z njimi trguje na borzi, medtem ko zasebni REIT ali netrženi REIT niso na voljo na nobeni borzi. Vse vrste REIT se bodo osredotočale na določene sektorje nepremičninskega trga, kot so domovi za ostarele ali nakupovalna središča. Obstaja tudi več skladov, s katerimi se trguje na borzi (ETF), in vzajemnih skladov, ki so usmerjeni na vlagatelja nepremičnin z vlaganjem v REIT in druge naložbe v nepremičninski sektor.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Torej ste pravkar kupili nov dom. Nameščate se, okrasite in uživate v ugodnostih lastništva stanovanj. Potem se vaš dohodek nepričakovano spremeni. Naenkrat se znajdete brez dodatnega denarja za plačilo nujnih primerov ali celo dovolj denarja za kritje stroškov in prihranek za prihodnost, ker je vaše hipotekarno plačilo preveliko. Naenkrat si reven v hiši. 

Toda kaj pomeni biti reven v hiši? Strokovnjaki pravijo, da bi moralo biti vaše hišno plačilo približno 25% plačila za prevzem domov, medtem ko drugi pravijo, da lahko dosežete tudi 30%, če nimate drugih neporavnanih dolgov in ne načrtujete zadolževanja. 

Če se vaše okoliščine nepričakovano spremenijo, boste morda v hiši revni in vaše plačilo postane veliko večji odstotek plačila za domov, na primer 50 ali 60%. Morda se celo borite za plačilo.

Lahko se zgodi iz več razlogov. Na primer vi in ​​vaš zakonec se lahko odločite, da bo eden od vas pustil službo in postal starš, ki ostane doma. Ali morda izgubite službo ali se morate spoprijeti z nepričakovano boleznijo.

Kakor koli že, biti reven v hiši ni zabavno. Tukaj je, kaj storiti, če si zastavite hipotekarna vprašanja in se nenadoma znajdete revni. 

Ugotovite vzrok

Najprej morate preučiti, kaj je povzročilo, da ste postali revni v hiši. Morda ste ob nakupu doma zaslužili veliko plačo, vendar se je to od takrat spremenilo. Ali pa ste iz družine z dvema dohodkoma postali družina z enim dohodkom. Ali pa je bilo vaše hišno plačilo že od samega začetka preveliko in niste povsem upoštevali, kakšni bodo vaši drugi mesečni stroški, zaradi česar ste se finančno preveč raztegnili. 

Če imate finančno sliko zamenjavo ali če dodate stroške, kot so stroški dnevnega varstva, zdravstveni računi ali drugi mesečni izdatki, se boste morda celo zamerili plačilu hiše in si zaželeli, da sploh niste lastnik doma. 

Je to stanje začasno?

Oglejte si situacijo in ugotovite, ali je začasna ali trajna. Če veste, da bodo takšne razmere trajale le dve ali tri leta, boste morda lahko napajali, vendar se morate zavezati, da ne boste porabili po nepotrebnem. Ta omejitev porabe ne pomeni nobenega dopusta ali razkošja.

Če ugotovite, da bo vaš položaj trajal dlje kot tri leta, razmislite o možnostih. Preveliko hipotekarno plačilo vam lahko prepreči doseganje drugih finančnih ciljev, na primer varčevanja za upokojitev ali oblikovanja naložbenega portfelja. 

Kratkoročno se žrtvujte

Če imate radi svoj dom, se lahko odločite, da ste se pripravljeni žrtvovati, da ostanete v njem in ne prodajate. Te žrtve lahko pomenijo, da se odločite za dodatno službo, se odločite za kakšno samostojno delo, zamenjate službo ali kariero, celo najamete dodatno sobo prek storitve najema, kot je Airbnb. 

Te kratkoročne žrtve vam lahko omogočijo, da poravnate svoj drugi dolg in zgradite svoj nujni sklad, da bo vaše plačilo v hiši bolj obvladljivo. 

Razmislite o prodaji

Težko se je odločiti, da boste prodali dom, za katerega ste trdo delali, da bi ga zmanjšali ali se preselili v cenovno ugodnejšo sosesko. Vendar lahko s tem olajšate stvari, ki so za vas najpomembnejše. Prav tako vam lahko pomaga zgraditi boljšo finančno prihodnost.  

Če ugotovite, da morate hišo prodati in se preseliti v nekaj ugodnejšega ali celo začasno najeti, se obrnite na dobrega prodajalca nepremičnin in čim prej dajte svojo hišo na trg. Nočete čakati, dokler ne boste obupani, ker boste morda prodali nekaj mesecev ali celo leto, odvisno od trga. Če želite hitro prodati, morda ne boste mogli dobiti toliko denarja od prodaje hiše. 

Izogibajte se zaprtju

Ko se ukvarjate s tem, da ste revni v hiši, ne želite, da zamujate s plačili ali še huje, če se soočite z izvršbo, zato vsekakor ukrepajte, preden se to zgodi. 

Poleg tega, če ste pod vodo pod hipoteko, bo morda še težje sprejeti to odločitev. Če svojega doma ne morete prodati za tisto, kar dolgujete na hipoteki, se pogovorite s svojo banko o kratki prodaji. Kratka prodaja pomeni, da se banka strinja, da bo za dom sprejela znesek, ki je manjši od zneska, ki ste mu dolžni na hipoteki. Vendar ne pozabite, da kratka prodaja ni dana vsakemu domu, zato pred uporabo te možnosti raziščite, ali izpolnjujete pogoje. 

Razmislite o selitvi na cenejše območje

Na mnogih območjih države so cene stanovanj lahko astronomske in si zelo težko privoščite dom. Druge kraje imajo lahko zelo dostopne domove. 

Morda bi bilo bolje, če bi se lotili nekoliko manj plačane službe na drugem območju, da bi si lahko privoščili stvari, ki si jih najbolj želite. Upoštevajte življenjski slog, ki ga želite živeti, ne glede na to, ali ste lastnik doma, pogosto potujete ali imate velik proračun za diskrecijsko porabo, nato prilagodite svoje odločitve, da to omogočite. 

Na primer drag dom lahko oteži potovanje, manjši pa lažje. Če želite preživeti več časa z družino in manj časa za delo, boste morda lažje dosegli te cilje, če se odločite za življenje na cenejšem območju. 

Preprečite, da se ne bi ponovilo

Pred nakupom drugega doma določite proračun, preden iščete dom, in se uprejte želji, da bi to presegli, ne glede na to, kako zelo vam je dom všeč.

Drugi nasveti

• Plačila naj bodo v višini 25% plačila za odhod domov in nastavite svoj največji proračun na 2,5-kratnik trenutne plače. 
• Ne zanašajte se na tisto, kar vam je banka pripravljena posoditi.
• Ne načrtujte tudi povišanja plač. Kupite si dom, ki si ga lahko privoščite zdaj, ali pa se boste znašli v hiši revni po cesti. 
• Prepričajte se tudi, da ste izbrali pravo hipoteko s fiksno obrestno mero, da preprečite povečanje plačila. 

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Nisem tukaj, da napihniti nepremičninski vlaganje, niti prepričati ljudi, da lahko hitro obogateti v tem poslu. Vendar pa so ljudje dobili zelo lepo odškodnino v naložbe v nepremičnine, saj obstaja veliko načinov, da se približujejo poslovanja. Eden od načinov za vstop in celo uspe dolgoročno je postati nepremičninski debelo. Obstaja nekaj zelo velike prednosti v trgovine na debelo z nepremičninami nad trgovino na debelo trgovcem na drobno.

• Vam ni treba kupiti zaloge v velikih količinah od proizvajalcev.
• Vam ni treba za nakup ali najem skladiščnega prostora za shranjevanje vseh navedenega seznama, dokler ga ne parcel ven na drobno.
• Vi ne potrebujete tovornjakov v košarico oglasnega prostora okoli.
• Ni vam treba zaposlene za štetje, varno in prevoz vaš inventar.
• Vi ne potrebujete zavarovanja in delodajalcev davkov, ki zajemajo vse te velike naložbe.

Vaš popis je stalno v mestu, ni treba prevažati kjerkoli, in vam ni treba zaposlene ali celo zavarovanje za zavarovanje svoje naložbe. Nepremičnine debelo večinoma zahteva temeljito izobrazbo v vrednotenje nepremičnin, kot tudi trženja in pogajalske spretnosti. Vse to so stvari, ki jih lahko učijo.

Torej, kaj je nepremičninski debelo? Boste postali srednji oseba, ki se ujema gor stiski ali podcenjen nepremičnino z srečnega kupca. Kdo je kupec? V veliki večini primerov, bo to bodisi pritrditi in flip investitor ali dolgoročni najem investitor.

 Kakšno vrednost pa ti poda, kot je, da je potrebno, če boš dobiček v tem poslu? Vi bi svoj čas in znanje pri iskanju podcenjena lastnosti, nadzor ali jih kupujejo in jih prodajajo svojim kupcem, ki ne bi vedel, o njih drugače.

Ker ste prodajo vlagateljem, prvi kritični dejavnik uspešnega nepremičnine trgovine na debelo poslovanja je, da razumete, da želijo kupiti lastnosti pod njihovo trenutno tržno vrednostjo.

 Zdrava pamet vlagatelj razume, da je za uspešen naložbe v nepremičnine se začne z nakupom pod realno sedanjo vrednost. Z drugimi besedami, nekateri dobiček obstaja v trenutku, ko zapusti mizo zapiranje.

S tem v mislih, vaša naloga je najti in nadzor / nakup nepremičnin, ki so dovolj daleč pod trenutno tržno vrednostjo, ki jo lahko zadovoljili potrebe svojih kupcev in imajo še vedno dovolj prostora za dobiček v sredini. Če prodajate na popravka in flip investitorja, morate vedeti dovolj o stroških obnove in popravila, da bi lahko vedeli, da je mogoče sanirati in da je ARV, po vrednosti popravilo, bo še vedno dovolj visoka za vas in vaš kupec, da bi denar.

Če prodajate na dolgoročni najem investitorja, boste morali razumeti, vaš lokalni nepremičninski trg, demografske prebivalstva, in najem možnosti in najemnin. Boste morali, da bi lahko izračunali, kaj lahko vaš kupec dobil za najem, njihove stroške za nepremičnino, če kupujete gotovino ali s hipoteko, in kaj bi po njihovem mnenju ustrezen denarni tok.

Jaz bom šel v podrobnosti v drugih izdelkih, ampak stvar, ki naredi nepremičnin debelo tako vabljiv je, da lahko vse to z zelo malo ali nič denarja iz žepa. Uporaba pogodbe z nalogami, ki jih lahko obvladujeta nepremičnino z zapiranjem s svojim kupcem z majhnim Kapara depozita.

 Dobiček se lahko poveča, če ste dejansko pogodbo za nakup nepremičnine in ne “dvojno blizu.” To zahteva uporabo poslu sredstev. Te transakcij posojilodajalci zagotavljajo sredstva za zapiranje nakup z vami, kot kupcem, in se vrniti ur ali dan ali dva kasneje, ko se proda kupcu.

To so osnove na debelo, in bomo dobili v tem podrobneje v drugih členih.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Kako dobiti posojilo brez Fico Score

Če imate tanke kredit, slabo kreditno ali zapletene zaslužek, lahko računalniški programi za odobritev se hitro zmanjševati svojo prijavo. Vendar pa je še vedno možno, da se odobri z ročnim vpisom primarne izdaje. Postopek je bolj okoren, vendar je možnost za posojilojemalce, ki ne ustrezajo standardni plesni.

Če ste dovolj srečni, da imajo visoko bonitetno oceno in veliko dohodka, boste videli vaše posojilo uporabi premikajo relativno hitro.

Ampak ne vsi živi na tem svetu.

Kako Ročno zavarovalna dela

Ročno zavarovanje je ročni postopek (v nasprotju z  avtomatiziranim  procesom) ocenjevanja vašo sposobnost za odplačilo posojila. Vaš posojilodajalec bo dodelil osebo pregledati vašo prijavo, vključno z dokumenti, ki podpirajo vašo sposobnost za poplačilo (kot so bančni izpiski, plačati škrbine, in še več). Če Porok ugotovi, da si lahko privoščite za odplačilo posojila, vas bo odobrena.

Zakaj bi jo potrebujete Manual iz zavarovalnih pogodb

Večina domačih posojila so odobrena bolj ali manj z računalnikom: če izpolnjujejo določena merila, ali bo posojilo odobreno. Na primer, posojilodajalci iščejo kreditnih točk nad določeno ravnjo. Če je vaš rezultat je prenizka, boste zmanjšala. Prav tako posojilodajalci običajno želijo videti dolga dohodkovnih razmerjih nižje od 31/43. Vendar pa se “dohodek” je lahko težko opredeliti, in vaš posojilodajalec morda ne bo mogel računati vse svoje dohodke.

Računalniški modeli so namenjeni za delo z večino posojilojemalcev in programov posojil, ki jih najpogosteje uporabljajo.

Te Avtomatizirani zavarovalna sistemi (AUS), da bi bilo lažje za posojilodajalci za obdelavo številnih posojil, medtem ko zagotavlja posojila v skladu s smernicami za vlagatelje in regulatorje.

Na primer, FNMA in FHA posojila (med drugim) zahtevajo, da hipoteke ustreza določen profil, in večina ljudi jasno prilegajo v ali izven škatle.

Prav, morda posojilodajalci imajo svoja pravila (ali “prekrivne”), ki bi bili bolj omejevalni od zahtevami FHA.

Če bo šlo vse dobro, bo računalnik izpljune za odobritev . Ampak, če je kaj narobe, bo vaše posojilo prejeli “Glejte” priporočilo, in da bo treba pregledati izven AUS.

Kaj bi iztiril svojo vlogo?

Dolg brez življenja:  Ključ do velikih kreditnih točk je zgodovina zadolževanje in odplačevanje posojila. Toda nekateri ljudje odločijo, da živijo brez dolgov, ki so lahko enostavnejši in manj drago. Na žalost, bo kredit na koncu izhlapijo skupaj s svojimi stroški obresti. To ni, da imate slab kredit – nimate kredit na vse (dobro ali slabo). Kljub temu, da je možno, da bi dobili posojilo brez točk Fico, če greš prek ročnega prevzemom jamstev. Dejstvo, ki ne more kredit je boljše kot negativne elemente, kot so stečaj v svojih kreditnih poročil.

Novo na kredit: Gradnja kredit traja več let. Če ste še vedno v tem procesu, boste morda morali izbrati med čakanjem na nakup in uporabo zavarovanja. Z stanovanjskega posojila v svojih kreditnih poročil, ki jih lahko pospeši proces izgradnje kredit, ker ste tako, da mešanico posojil v datoteki.

Nedavne finančne težave:  Getting posojilo po stečaju ali izključitve ne pride v poštev.

V določenih programov HUD, lahko dobili odobren v enem letu ali dveh – brez ročnega prevzemom jamstev. Vendar pa je za uporabo zavarovanja ponuja še več možnosti, da se zadolži, še posebej, če so bile vaše finančne težave, relativno nov (ampak si spet na nogah). Kako konvencionalne posojilo z bonitetno oceno pod 640 (ali celo višja od tiste, ki) je težko, ampak za uporabo zavarovanja morda bi bilo mogoče.

Nizek delež dolga v dohodkom:  To je pametno, da si porabo nizko glede na svoj dohodek, vendar pa so nekateri primeri, ko je višji dolg v razmerju do dohodka smiselno. Z ročnim vpisom primarne izdaje, lahko greš višje – kar pogosto pomeni, da imate več možnosti, ki so na voljo v lokalnih nepremičninskih trgih. Samo pazi raztezanje preveč in kupujejo drage nepremičnine, ki vas bo pustil “hiša slaba.”

Kako se Odobreno

Ker nimate standardno bonitetno oceno ali profil dohodek, da bo odobren, kateri dejavniki pomaga aplikacijo?

Boste v bistvu morali uporabiti vse, kar lahko, da kažejo, da ste pripravljeni in sposobni za odplačilo posojila. Če želite to narediti, boste res potrebujejo, da bi lahko dobili posojilo – morate zadosten dohodek, premoženje ali na nek način dokazati, da lahko ročaj plačila.

Nekdo se bo trajalo zelo blizu pogled na svoje finance, in proces se bo neprijetno in zamudno. Preden začnete, poskrbite, da boste res morali iti skozi proces (glej, če se lahko odobri z običajnim posojila). Bodite popis vaših financ, tako da lahko razpravljajo zahteve s svojim posojilodajalcem, in tako, da boste dobili glava začne zbiranje informacij, ki jih potrebujejo.

Zgodovina plačil:  Ali lahko pokažete, da ste že kar druga plačila na čas v preteklem letu? Kreditne Poročila pogled na zgodovino plačila (med drugim), in boste morali pokazati enako vedenje plačila z uporabo različnih virov. Večje plačila, kot so najemnine in drugih stanovanjskih plačil so najboljši, vendar komunalne, članstva in zavarovalne premije je lahko tudi koristno. V idealnem primeru boste določiti vsaj štiri plačila, ki ste bili zaradi česar na čas za vsaj 12 mesecev.

Zdrava polog:  polog zmanjša tveganje za vaše posojilodajalca. To kaže, da imate kožo v igri, in jim daje varovalo – če bi morali vzeti domov v izvršilnem postopku, oni so manj verjetno, da izgubite denar, ko bo večji polog. Bolj kot si postavil boljše, in 20 odstotkov se pogosto šteje za dober polog (čeprav bi lahko bili sposobni narediti manj). Z manj kot 20 odstotkov, morda tudi morali plačati zasebni hipotekarnega zavarovanja (PMI), ki omogoča samo še večji izziv za vas in vaše posojilodajalca. Za nasvete o prihajajo s tem denarjem, preberite več o uporabi in shranjevanju za polog.

Dolga v primerjavi z dohodkom:  Potrditev je vedno lažje z nizkim razmerjem. To je dejal, ročno zavarovanja se lahko uporablja, da bi dobili odobritev z višjih razmerjih – morda visok kot 40/50, odvisno od vaših kreditnih in drugih dejavnikov.

Vlada posojil programi: vaše možnosti za odobritev so najboljši s programi državnih posojil. Na primer, FHA, VA, in USDA posojila so manj tvegana za posojilodajalce. Ne pozabite, da niso vsi posojilodajalci storiti ročno sklepanje, tako da boste morali, da prodajalna okrog za posojilodajalca, ki ne – in da deluje s posebnim vladnim programom, ki ga iščete v. Če dobiš “ne”, da bi lahko nekdo drug tam.

Denarne rezerve: boste verjetno morali dati dol velik kos spremembam kot polog, vendar pa je pametno, da imajo dodatne rezerve na strani – in rezerve lahko pomaga dobili odobren. Posojilodajalci želeli, da se udobno, da lahko absorbirajo manjše presenečenj kot okvarjenega grelnika sanitarne vode ali nepričakovane medicinske stroške.

pridobljeni dejavniki

“Pridobljeni dejavniki” bo vaša vloga bolj privlačna, in jih je mogoče zahtevati . To so posebne smernice, opredeljene s posojilodajalci ali posojilnih programov, vsak od njih srečaš omogoča lažje dobili odobren. Nasveti zgoraj, morajo delovati v vašo korist, in posebnosti za FHA ročno z vpisom primarne izdaje so navedeni spodaj.

Glede na vašo kreditno točkovanje in dolga do dohodkovnih razmerjih, boste morda morali zadovoljiti eno ali več od teh zahtev za FHA odobritev.

• Rezerve:  likvidna sredstva, ki bo zajemala vaše hipotekarnih plačil za vsaj tri mesece. Če ste nakup večje nepremičnine (tri do štiri enote), boste morali dovolj za šest mesecev. Denar, ki ga prejmete kot darilo ali posojilo, ni mogoče šteti kot rezerve.
• Izkušnje:  Vaše plačilo (če je odobrena) ne sme preseči trenutne stroške stanovanja z manj od 5 odstotkov 100 $. Cilj je, da bi se izognili izjemno povečanje ( “plačilo šok”) ali mesečna plačila, ki niste navajeni.
• Ne diskrecijska dolg:  Če bi poplačala vse vaše kreditne kartice v celoti, v resnici nisi v dolgovih – vendar ste imeli priložnost , da rack up dolga, če si hotel. Na žalost, način življenja popolnoma brez dolgov vam ne pomaga tukaj.
• Dodatni prihodki:  V nekaterih primerih, avtomatizirana zavarovanja ne more računati nadure, sezonski zaslužek, in druge predmete, kot del svojega dohodka. Vendar pa je z ročnim vpisom primarne izdaje, bi morali imeti možnost, da pokažejo višji dohodek (tako dolgo, kot si lahko dokumentira dohodek in lahko pričakujemo, da še naprej).
• Drugi dejavniki:  Glede na vaše posojilo, lahko drugi dejavniki koristno. Na splošno velja, ideja je pokazati, da posojilo ne bo breme in si ga lahko privoščite za poplačilo. Stabilnost v svoje delo nikoli ne boli, in več rezerve kot potrebni lahko tudi razliko.

Nasveti za proces

Plan za počasen in dolgotrajen proces. Dejanska oseba, mora iti skozi dokumente, ki jih zagotavljajo, in ugotoviti, ali ste upravičeni do kredita – to je potreben čas.

Veliko administracije:  Getting hipoteko vedno zahteva dokumentacijo. Ročno zavarovanja zahteva še več. Pričakujejo, da se izkopljemo vseh možnih finančni dokument, in hraniti kopije vsega, kar predloži (v primeru, da je treba ponovno predložiti). Potrebovali boste običajno paystubs in bančne izpiske, vendar boste morda morali tudi napisati ali zagotavljajo pisma, ki pojasnjujejo svoj položaj in pomagati svojim Porok preveri dejstva.

Homebuying postopek:  Če je to ponudbo, zgraditi v veliko časa za prevzemom jamstev pred zaprtjem. Vključujejo financiranje nepredvidljivih dogodkih, tako da lahko dobite svoje iskreno denar nazaj, če je vaša vloga zmanjšala (pogovor z nepremičninski posrednik razumeti možnosti). Še posebej v vročih trgov, da bi lahko bili manj privlačna kot kupec, če uporabljate ročno sklepanje.

Razišči alternative:  Če ročno zavarovanja ne deluje za vas, lahko obstajajo tudi drugi načini, da se stanovanja. Trdi posojilodajalci lahko začasna rešitev, medtem ko ste izgradnjo kredit ali čakajo na negativne postavke odpade vaši kreditni poročilo. Zasebni posojilodajalec, co-posojilojemalec, ali cosigner (ko je izbrana odgovorno) lahko tudi možnost. Na koncu lahko ugotovimo, da je le bolj smiselno najeti, dokler boste lahko dobili odobren.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Hipotekarna buy odpisi lahko zmanjša svoje mesečna plačila

Za mnoge posojilojemalce, lahko hipotekarni buydown biti ugodnejši od nastavljivo posojila z možnostjo plačila, ki omogoča negativno amortizacijo kot opcija ARM. Hipotekarna buydowns vedno vključuje glavnico in obresti v mesečnih plačil potrošnikov. To pomeni, da vsakič, ko lastniki stanovanj, da hipotekarnih plačil, njihova posojila stanja rast manjša, namesto da bi večji. Manjši hipoteka ravnovesje pomeni, da je kapital narašča, tudi takrat, ko je povečati vrednost nizka.

Skupna Hipotekarni Buydown Lastnosti

Hipotekarna buydowns deluje takole:

• Plačila se zmanjšajo in mislil na nižji obrestni meri v določenem obdobju.
• Razlika med “prave” stopnjo note in spuščenem obrestno mero, ki je plačana v gotovini, ki jih prodajalec ali kupec.
• Think of it kot subvencijo. To je kot socking stran $ 1200 v banki in odvzem 100 $ vsak mesec za 12 mesecev, da bi vaše hipotekarnih plačilo.

3-2-1 Hipotekarni Buydown

• To je 30-letnik v celoti amortizirajo hipoteke.
• zvišanja obrestnih mer, ki jih vsako leto za 1 odstotek v prvih treh letih.
• Nato je obrestna mera fiksna za preostanek mandata.

Recimo, da vaše posojilo znesek je 350.000 $ in obrestna mera je določena na 6,75 odstotka, za 30 let. Prodajalec (ali vas) lahko “kupi dol” obrestne mere, ki jih plačujejo pavšalni znesek v višini $ 15.853. To je, kako to deluje:

1. Prvo leto je obrestna mera je 3,75 odstotka plača na 1621 $ na mesec.
2. Drugo leto je obrestna mera je 4,75 odstotka plača na 1.826 $ na mesec.
3. Tretje leto je obrestna mera je 5,75 odstotka plača na 2043 $ na mesec.
4. Štiri leta prek 30 nosijo obrestno mero v višini 6,75 odstotka, ki se izplača na 2270 $ na mesec.

Kot rezultat:

• Prvo leto je prihranek (v primerjavi z 2270 $ na mesec) je 649 $ na mesec ali $ 7790.
• Drugo leto je prihranek (v primerjavi z 2270 $ na mesec) je 444 $ na mesec ali $ 6332.
• Tretje leto je prihranek (v primerjavi z 2270 $ na mesec) je 228 $ na mesec ali $ 2731.

Dodajte do letne prihranke: $ 7790 + $ 6.332 + $ 2731 = $ 15.853. Zato, stane $ 15.853 za nakup določitvi obrestne mere in plačila za tri polne let.

3-2-1 Hipotekarni Buydown Prednosti

• Posojilojemalec izpolnjuje pogoje za to posojilo v 3,75-odstotno obrestno mero in plačila zneska $ 1670 v primerjavi realni stopnji 6,75 odstotka in plačilo $ 2270.
• Namesto plačila skakanje vse naenkrat, gre v manjših korakih, približno 200 $ na leto, v prvih treh letih.
• To ohranja plačila nizke za 36 mesecev za posojilojemalce, katerih dohodek se pričakuje, da bo kasnejše povečanje. Morda je zakonec vrnitvi na delo po premoru ali oseba, ki pričakuje, da bo diplomiral in pristati na višje plačano delo s to novo zaslužili stopnje.

2-1 Buydown Hipotekarni

• To je 30-letnik v celoti amortizirajo hipoteke.
• Obrestna mera, ki se vsako leto povečuje 1 odstotek v prvih dveh letih.
• Nato je obrestna mera fiksna za preostanek mandata.

Recimo, da vaše posojilo znesek je 350.000 $ in obrestna mera je določena na 6,75 odstotka, za 30 let. Prodajalec (ali vas) lahko “kupi dol” obrestne mere, ki jih plačujejo pavšalni znesek v višini $ 8063.

To je, kako to deluje:

1. Prvo leto je obrestna mera je 4,75 odstotka plača na 1.826 $ na mesec.
2. Drugo leto je obrestna mera je 5,75 odstotka plača na 2043 $ na mesec.
3. Tri leta preko 30 nosijo obrestno mero v višini 6,75 odstotka, ki se izplača na 2270 $ na mesec.

Kot rezultat:

• Prvo leto je prihranek (v primerjavi z 2270 $ na mesec) je 444 $ na mesec ali $ 6332.
• Drugo leto je prihranek (v primerjavi z 2270 $ na mesec) je 228 $ na mesec ali $ 2731.

Dodajte do letne prihranke: $ 6332 + $ 2731 = $ 8063. Zato, stane $ 8063 za nakup določitvi obrestne mere in plačila za dve polni leti.

Stalna Hipotekarni Buydowns

Stalna hipoteka buydown se zgodi, ko vaš nakup navzdol obrestne mere na začetku prek plačilnih posojila točk. Večina kupcev ne želijo, da bi denar iz žepa za nakup določitvi stopnje, ampak včasih je smiselno.

Prav tako domnevam prodajalec plačuje zaključni stroškov kredita za 4 odstotke na kupca in kupca zapiranje stroški znašajo 2 odstotka. Uporabite dodatno 2-odstotni kredit za nakup navzdol obrestno mero!

Opomba: Posojilodajalci običajno zahtevajo višjo polog za 3-2-1 Buydown in manj za 2-1 Buydown. Obstajajo tudi druge vrste hipotekarnih hipotekarnih buydowns, vendar ta dva sta najbolj priljubljena. 

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Glede na raziskave, Zaloge ustvarjanje višje realne donose kot Real Estate

Nakup primarno prebivališče, je verjetno edina najboljša odločitev, kdo lahko za svojo finančno prihodnost. Vendar, ko prideš v drugi domovih, počitniških hiš, najem nepremičnin, poslovnih stavb in surovega zemljišč, namenjenih za morebitno presoje, igrate popolnoma nov igra z žogo. To je zato, ker v daljših obdobjih, se pravi vrne (brez inflacije), ki jih navadne delnice ponujajo je zdrobljena tiste, ki so glede na lastništvo nepremičnin.

Ja. Si prebral to pravico. Američani so postali tako podjarmiti z lastništvom nepremičnin, ki se pogosto ne zavedajo nepremičnine narašča v vrednosti od $ 500,000 do $ 580,000 v petih letih, po podporo iz stroške obresti po obdavčitvi na hipoteko, dodatna zavarovanja, stroške naslov, itd ., sploh ne v korak z inflacijo! Da $ 80.000 dobiček se ne bo kupil nobene več blaga in storitev; enako količino hamburgerjev, bazenov, pohištvo določa, klavirje, avtomobili, nalivna peresa, kašmir puloverji, ali karkoli drugega pa je, da boste morda želeli pridobiti. Ob predpostavki, da v celoti hipoteke na 6,25%, v teh petih letih, bi ti plačal $ 151.401 v bruto interesu, ali približno $ 93.870 po ustreznih davčnih olajšav (in ki predpostavlja, da so v prvih razredih, najbolj ugodna zadeva.) Vaš hipotekarnega ravnotežje bi bila zmanjšana na okoli 466.700 $, ki vam pravičnosti $ 113.300 ($ 580,000 tržna vrednost. – 466.700 $ hipotekarnih = $ 113.300 kapitala) v tem času, bi se brez lupine iz $ 184.715 v plačilih.

Faktoring v oskrbi nepremičnin, zavarovanja in druge stroške, bi vaši bruto stroški out-of-žep so bili vsaj 200.000 $.

To bi moralo prikazujejo temeljno načelo vsi investitorji morajo zapomniti: nepremičnine je pogosto tako, da bo denar, ki bi ga sicer plačal v stroške najemnine, vendar to ne bo verjetno ustvarila dovolj visoke stopnje donosnosti na spojino svoje bogastvo bistveno.

Obstaja, seveda, posebne operacije, ki lahko in tudi visoke donose od izrabljajo podlagi, kot so izvajalci z nizkimi stroški podlaga nakup, rehabbing in prodajajo hiše, hotele oblikovalci ustvarjanje zanimivega destinacijo v vročem delu mesta (to mora treba poudariti, da v tem primeru, je ustvarjanje bogastva, ki prihajajo, ne iz nepremičnin, ampak iz poslovanja – ali navadne delnice – da je ustvarjen s pomočjo hotelskih operacij), ali skladiščne enote v mestu brez drugih primerljivih lastnosti (čeprav, še enkrat, pravi bogastvo ne prihaja iz nepremičnin, ampak iz poslovanja, ki je ustvaril!)

Kaj je povzročilo to velik nepremičninski mit za razvoj? Zakaj nam vsilijo s tem? Nadaljuj branje za vpoglede, odgovore in praktične informacije, ki jih bo mogoče uporabljati.

1. Za mnoge vlagatelje, Real Estate je bolj stvarno kot Zaloge

Povprečna investitor verjetno ne gleda na svoji zalogi kot delček pravega, bona fide podjetje, ki ima možnosti, zaposlenih, in, upajmo, dobiček. Namesto tega so ga videli kot kos papirja, ki migljati okoli na grafikonu. Brez koncepta osnovnih plač lastnika in donosa zaslužka, to je razumljivo, zakaj so lahko panike, ko delnice Home Depot in Wal-Mart pade od $ 70 do $ 33.

Blaženo ne zavedajo, da je cena na prvem mestu – to je tisto, kar boste plačali, je končni dejavnik vaše donosnosti naložbe – mislijo delnice so več loterije vozovnice kot lastništvo, odpiranje The Wall Street Journal in v upanju, da si oglejte nekaj gibanja navzgor.

Lahko hodiš v najem nepremičnin; vodijo svoje roke ob stenah, vklop in izklop luči, kositi travo, in pozdravljam vaše nove najemnike. Z delnicami Bed, Bath, nad sedenjem v borznoposredniški računu, se morda ne zdi tako resnična. Tudi preverjanja dividend, ki bi običajno poslali na vaš dom, podjetje ali banko, so pogosto zdaj elektronsko deponiran v vaš račun ali avtomatično reinvestiranje. Čeprav ste statistično dolgoročno bolj verjetno, da zgradite svoj neto vrednost s to vrsto lastništva, se ne počutim kot pravi, kot lastnino.

2. Real Estate ni nujno dnevno objavljeni tržni vrednosti na

Nepremičnine, po drugi strani pa lahko ponujajo veliko nižje po obdavčitvi, po-inflacije donose, vendar deli tiste, ki nimajo pojma, kaj počnejo, da bi videli objavljene tržne vrednosti vsak dan. Lahko gredo naprej, ki imajo svoje premoženje in zbiranje najemnino, popolnoma neveden, da dejstvo, da vsakič, ko gibanja obrestnih mer, je realna vrednost njihovih deležev prizadela, tako kot z delnicami in obveznicami. Ta napaka je bila obravnavana, ko je Benjamin Graham učil vlagatelje, da je trg, da jim služijo, jih ne naroči. Dejal je, da je vedno čustveno o premikih v ceni enako kot si omogoča duševno in čustveno tesnobo nad napakami drugih ljudi v sodbi. Coca-Cola se lahko trguje po 50 $ na delnico, vendar to ne pomeni, da je cena racionalno ali logično, niti ne pomeni, če si plačal $ 60 in imajo izgubo papirja 10 $ na delnico, ki ste jih naredili slabo naložbo. Namesto tega mora investitor primerjati donos zaslužka, pričakovano stopnjo rasti, in trenutno davčno zakonodajo, da se vse druge možnosti, ki jim, porazdelitev svoje vire, da tisti, ki ponuja najboljše, vrne tveganju prilagojene. Nepremičnine ni nobena izjema. Cena je tisto, kar ste plačali; vrednost je tisto, kar dobiš.

3. Nejasne To Kateri bližini je s tem, kar je dragocen

Psihologi so nam dolgo povedal, da precenjujejo pomen tega, kar je blizu in takoj pri roki, v primerjavi s tisto, ki je daleč stran. To lahko delno pojasni, zakaj tako veliko ljudi očitno goljufija na svojega zakonca, Pronevjeriti iz podjetja konglomerata, ali, kot en poslovni vodja prikazano, bogat človek z 100 milijonov $ v svojih naložbenih računih lahko čutijo grenko jezen o izgubi $ 250, ker on zapustil gotovino na nočni omarici v hotelu.

To načelo lahko pojasni, zakaj se nekateri ljudje počutijo bogatejši, ki ima $ 100 prihodkov od najemnin, ki kaže v nabiralnik vsak dan v primerjavi z $ 250 za “spregleda” plač, ki jih skupnih zalog. Prav tako lahko pojasni, zakaj mnogi vlagatelji raje denarne dividende deliti ponovne odkupe, čeprav so slednji bolj davčno učinkovite in vse ostalo enako, povzroči več ustvarjenega bogastva v njihovem imenu.

To je pogosto povečan z zelo človeško potrebo po nadzoru. Za razliko od Worldcom ali Enron, računovodske goljufije s strani ljudi, ki še nikoli niste srečali ne more narediti poslovni objekt ste najem najemnikom izginili čez noč. Razen požara ali druge naravne nesreče, ki se pogosto pokriva zavarovanje, ne boste nenadoma zbudili in ugotovili, da so vaše nepremičnine gospodarstva izginila ali da so se zaprli, ker so odkljukati Komisija za vrednostne papirje in borzo . Za mnoge je to določeno stopnjo čustvene udobja.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Zasebni hipoteka je posojilo, ki ga posameznik ali podjetje, ki ni tradicionalna hipotekarnega posojilodajalca. Ali razmišljate zadolževanja za dom ali za posojanje denarja, lahko zasebna posojila koristna za vse, če so pravilno naredili. Vendar pa se lahko stvari tudi gre slabo – za svoj odnos in svoje finance.

Kot ocenjujete odločitev za uporabo (ali ponudi) zasebno hipoteko, da veliko sliko v mislih.

Značilno je, da je cilj ustvariti rešitev win-win, kjer vsi finančno prihrani, ne da bi pri tem preveč tveganja.

Zasebno hipoteko ali težko denar? Ta stran se osredotoča na hipotekarna posojila z nekom, ki ga poznate . Če iščete sposoditi od zasebnih posojilodajalcev (da ne poznate osebno), preberite o posojilih trde denarja. Trdi posojilodajalci so koristne za vlagatelje in druge, ki so težko dobili odobrena s tradicionalnimi posojilodajalcev. Pogosto so dražja od ostalih hipotek in zahtevajo nizke razmerja LTV.

Zakaj Go Private?

Svet je poln posojilodajalcev, vključno z velikimi bankami, lokalne kreditne zadruge in spletnih posojilodajalci. Torej, zakaj ne samo izpolniti vlogo in izposojanje iz enega od njih?

Kvalifikacije: Za začetek, posojilojemalci ne bi mogli izpolnjevati pogoje za posojila iz tradicionalnih posojilodajalca. Banke zahtevajo veliko dokumentacije, in včasih vaše finance ne bo videti, kako banka želi. Tudi če ste več kot sposobna odplačati posojila, morajo mainstream posojilodajalci, da preveri, ali imate sposobnosti za odplačevanje, in imajo posebna merila za dokončanje tega preverjanja.

Na primer, samozaposlene osebe nimajo vedno oblike W2 in stalno zgodovino dela, da posojilodajalci, kot so, in mladi odrasli ne bi imeli dobre kreditnih točk (a).

Da ostane v družini: Posojilo med družinskimi člani lahko dober finančnem smislu.

• Posojilojemalci lahko prihranite denar, ki ga plačuje relativno nizko obrestno mero za družinske člane (namesto plačevanja bančnih obrestnih mer). Samo se prepričajte, da sledijo pravila IRS, če mislite, da nizke cene.
• Posojilodajalci z dodatnim denarjem v blagajni lahko zaslužili več s posojili kot pa bi dobili iz bančnih vlog, kot so CD-ji in varčevalnih računov.

Razumeti tveganja

Življenje je polno presenečenj, in posojilo more iti slabo. Seveda, vsak ima dobre namene, in ti posli pogosto zdi kot dobra ideja, ko so prvič pride na misel. Toda premor dovolj dolgo, da upošteva naslednja vprašanja, preden boste dobili preveč globoko v nekaj, kar bo težko za počitek.

Odnosi: Obstoječe razmerja med posojilojemalcem in prodajalec se lahko spremeni. Še posebej, če se stvari težko za posojilojemalca, lahko posojilojemalci čutijo dodaten stres in krivdo. Posojilodajalci se soočajo tudi zaplete – morda morali odločiti, ali bo strogo uveljavljanje sporazumov ali pa izgubo.

Toleranca glede tveganja posojilodajalec: Ideja je lahko, da posojilo (s pričakovanjem dobili povrnjen), vendar presenečenja zgodilo. Oceni sposobnost posojilodajalca, da bo tveganje (postaja ne more upokojiti, nevarnost stečaja, itd), preden napreduje. To je še posebej pomembno, če so drugi odvisni od posojilodajalca (vzdrževane otroke ali zakoncev, na primer).

Vrednost nepremičnine: nepremičnine je drag. Nihanja v vrednosti lahko znašajo do deset (ali sto) tisoč dolarjev. Posojilodajalci morajo biti zadovoljni s pogojem, nepremičnin in lokacijo – še posebej z vsemi temi jajc v eno košaro.

Vzdrževanje: To je čas, denar in pozornost za ohranitev premoženja. Tudi z dobro inšpektor, vprašanja, pridi gor. Posojilodajalci morajo biti prepričani, da bo rezident ali lastnik reševanje težav, preden so dobili iz rok in biti sposoben plačati za vzdrževanje.

Naslov vprašanja in vrstni red plačil: Posojilodajalec mora vztrajati na zavarovanje posojila z zastavno pravico (glej spodaj). V primeru, da posojilojemalec dodaja dodatne hipoteke (ali pa nekdo postavlja zastavno pravico na hiši), boste želeli biti prepričani, da postane posojilodajalec plača prvi. Vendar pa boste prav tako želeli preveriti vsa vprašanja pred nakupom nepremičnine. Tradicionalni hipotekarni posojilodajalci vztrajajo pri iskanju naslova, in posojilojemalec ali posojilodajalec mora zagotoviti, da ima v lasti jasen naslov. Naslov zavarovanje zagotavlja dodatno zaščito, in bi bilo pametno nakup.

Davčni zapleti: Davčni zakoni so zapleteno, in premikanje velike vsote denarja, okoli lahko povzroči težave.

Preden narediš karkoli, govori z lokalnim davčni svetovalec, tako da ne boste presenetili.

Zasebni Sporazumi Hipotekarni

Vsako posojilo mora biti dobro dokumentirani. Dober posojilno pogodbo postavi vse, kar je v pisni obliki, tako da so pričakovanja vseh je jasna in je manj možna presenečenja. Po nekaj letih, ki jih (ali druga oseba), lahko pozabite, kaj ste se pogovarjali in kaj si imel v mislih, vendar je pisni dokument, je veliko boljši spomin.

Dokumentacija ne več kot samo vztrajati vaš odnos nedotaknjeno – ščiti obe strani, naj zasebni hipoteko. Še enkrat, ne veš, kaj ne veš, o prihodnosti, in da je najbolje, da bi se izognili pravnim malenkosti od get-go. Še več, lahko pisni dogovor, da se ukvarjajo delo bolje od davčnega vidika.

Kot ste pregledali svoje soglasje, poskrbite, da se vseh mogočih podrobnosti izpisanim, ki se začne z:

• Ko so plačila zaradi? Mesečno, četrtletno, na prvi dan v mesecu, itd
• Kaj pa, če plačila niso prejeli? Lahko posojilodajalec zaračuna pristojbino, in obstaja prehodno obdobje?
• Kako / kje bi bilo treba plačila? Elektronska plačila so najboljše.
• Lahko posojilojemalec predplačniški, in ali obstaja kazen za to?
• Je posojilo zavarovano z nobenim premoženjem? Bolje biti.
• Kaj lahko posojilodajalec storiti, če posojilojemalec zamudi plačila? Lahko pristojbine posojilodajalec uporabil, poročajo agencije poročajo o kreditni sposobnosti, ali zaprejo na domu?

Zavarovanje posojila

To je pametno, da se zagotovi interes kreditodajalčevo – tudi če posojilodajalec in posojilojemalec tesni prijatelji ali družinski člani. Zavarovana posojila omogoča posojilodajalcu, da bi premoženje (preko zaprtja) in dobili svoj denar nazaj v najslabšem scenariju.

Je to res potrebno? Še enkrat, ne veš, kaj ne veš o prihodnosti.

Posojilojemalec (ki ima sposobnost in vsak namen, za odplačilo), lahko umre ali se toži nepričakovano. Če je nepremičnina, ki je samo v imenu posojilojemalca – brez pravilno vložena zastavne pravice – upniki lahko gre po njihovem domu ali pritiska posojilojemalca uporabila vrednost domu, da poravna dolg. Zavarovana  hipotekarna ščiti interes posojilodajalca, ob predpostavki, da vse, kar je pravilno sestavljen. Dejstvo je, izraz “hipoteka” tehnično pomeni “varnost” – ne “posojila”.

Zavarovanje posojila z nepremičnino lahko pomaga tudi z davki. Na primer, lahko posojilojemalec lahko odšteje stroške obresti za posojila, vendar le, če je posojilo ustrezno zavarovano. Pogovor z lokalno davčno pripravljavca ali CPA za več informacij in idej.

Kako narediti Private Mortgage Pravilno

Če razmišljate zasebno hipoteko, razmišljajte kot “tradicionalni” posojilodajalca (čeprav še vedno lahko ponudili boljše cene in bolj potrošniško prijazen izdelek). Predstavljajte si, kaj bi lahko šlo narobe, in strukturirati ponudbo, tako da niste odvisni od sreče, dobre spomine, ali dobrih namenov.

Za dokumentacijo (posojilnih pogodb in urejevanje zastavne pravice, na primer), delo z usposobljenimi strokovnjaki. Pogovorite se z lokalnimi odvetniki, svoje davčne pripravljavca, in druge, ki lahko pomagajo vas bo vodil skozi postopek. Če delate z velikimi vsotami denarja, to ni DIY projekt. Več spletnih storitev zmorem vse za vas, in lokalni ponudniki storitev lahko storite tudi delo. Vprašajte točno, ki so na voljo storitve, vključno z:

• Boste dobili pisno hipotekarnih sporazume?
• Lahko se plačila obravnavajo nekdo drug (in avtomatsko)?
• Bo dokumente vloži z lokalnimi oblastmi (za zavarovanje posojila, na primer)?
• Bo poročajo plačila za ocenjevanje kreditne sposobnosti (ki pomaga posojilojemalci graditi kredit)?

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Vlaganje v nepremičnine je eden izmed najstarejših oblik investiranja, ki je že od samih začetkov človeške civilizacije. Že pred sodobnih delniških trgih, nepremičnine je eden od petih osnovnih razredih sredstev, da bi moral vsak investitor resno razmisliti dodal, da njegovo portfelja za edinstven denarnih tokov, likvidnosti, donosnosti, davkov in koristi razpršenosti, ki jih ponuja. V tem uvodnem vodniku, vas bomo vodili skozi osnove nepremičnin vlagajo, in razpravljali o različnih načinov, kako lahko pridobijo ali sprejmejo odgovornost pri nepremičninskih naložb.

Najprej začnimo z osnovami: Kaj je nepremičninski vlaganje?

Kaj je Real Estate Vlaganje?

Nepremičnine vlaganje je široka kategorija poslovanju, naložbenju in finančne dejavnosti osredotočena na dajanje denarja iz opredmetenih premoženja ali denarnih tokov nekako vezana na premoženje v stvareh.

Obstajajo štiri glavne načine, da bi denar v nepremičnine:

1. Nepremičnine Appreciation : To je, ko lastnine povečanja vrednosti. To je lahko zaradi sprememb na nepremičninskem trgu, ki povečuje povpraševanje za lastnino na vašem območju. Lahko uporabite tudi posledica nadgradnje si dal v svoj nepremičninski naložbe, da bi bila bolj privlačna za potencialne kupce ali najemodajalcev. Povečanje vrednosti nepremičnin je težavno igra, čeprav.
2. Denarni tok dohodka (Najem) : Ta vrsta naložbe v nepremičnine se osredotoča na nakup nepremičnin nepremičnin, kot je stanovanjsko gradnjo, in delujejo, tako da zbere tok denarja od najemnine. Prihodki Denarni tok bi lahko pridobili iz večstanovanjskih stavb, poslovnih stavb, najem hiše, in še več.
3. Real Estate Podobni Prihodki : To je prihodek od posrednikov in drugih strokovnjakov v industriji, ki bi denar skozi provizije od nakupa in prodaje nepremičnin. To vključuje tudi družbe za upravljanje z nepremičninami, ki so dobili, da bo odstotek najemnine v zameno za vodenje poslov dan za dnem za nepremičnine.
4. Pomožni Real Estate Investment Prihodki : Za nekatere nepremičninske naložbe, je to lahko velik vir dobička. Pomožni dohodek naložbe v nepremičnine vključuje stvari, kot so prodajni avtomati na poslovnih stavbah ali pranje perila v nizko-najem stanovanja. V bistvu služijo kot mini podjetja v večji naložbe v nepremičnine, kar omogoča, da bi denar iz napol captive zbirko strank.

Najčistejša, najpreprostejši obliki nepremičnin vlagajo je vse o denarni tok iz najemnin , namesto presoje . Nepremičnine vlaganje pojavi, ko investitor, znan tudi kot najemodajalec, pridobi del premoženja, ali da je surovo kmetijska zemljišča, zemljišče s hišo na njej, zemljišče s poslovno stavbo na njej, zemljišče z industrijsko skladišče na to, ali stanovanje.

On ali ona potem najde nekdo, ki želi uporabiti to lastnost, znan kot  najemnik , in se sklene sporazum. Najemnik se odobri dostop do nepremičnin, da jo uporabljajo pod določenimi pogoji, za določen čas, in z določenimi omejitvami – nekateri, ki so določeni v zveznih, državnih in lokalnih prava, in drugi, med katerimi so dogovorjeno v najemni pogodbi ali najemno pogodbo . V zameno, najemnik plača za možnost uporabe nepremičnin. Plačilo on ali ona pošlje lastniku je znan kot “najemnino”.

Za mnoge vlagatelje, prihodke od najemnin od nepremičninskih naložb ima veliko psihološko prednost pred izplačilom dividend in obresti od vlaganja v delnice in obveznice. Ti lahko vožnjo z lastnino, jo vidim, in ga dotaknete z rokami. Lahko so to barve svoje najljubše barve ali najeti arhitekt in gradbeno podjetje, da ga spremeni. Jih lahko uporabijo svoje pogajalske sposobnosti za določitev stopnje najem, ki omogoča dober operaterja za ustvarjanje višje stopnje kapitalizacije , ali “stopnje cap.”

Od časa do časa, nepremičninski investitorji postali tako zgrešena kot borznih vlagateljev v času borznih balonov, vztraja, da so stopnje kapitalizacije ni važno. Ne sodijo za to. Če ste sposobni ustrezno ceno svojih cene najema, bi morali uživati ​​zadovoljivo stopnjo donosa na svoj kapital po obračunavanju stroškov premoženja, vključno z razumnimi rezerve amortizacije, lastnina in dohodki davkov, vzdrževanja, zavarovanja in druge s tem povezane izdatke. Poleg tega bi morali meriti količino časa, ki je potreben za reševanje naložbo, kot je vaš čas je najbolj dragoceno sredstvo imate – to je razlog, pasivnih dohodkov je tako gojiti z vlagatelji. (Ko so gospodarstva dovolj velika, da lahko vzpostavi ali najem nepremičninske družbe za upravljanje premoženja za ravnanje operacije dan za dnem vašega portfelja nepremičnin v zameno za odstotek najem prihodkov, preoblikovanje nepremičninske naložbe, ki so bile aktivno upravljan v pasivnih naložb.)

Katere so nekatere od najbolj priljubljenih načinov za osebe začeti Vlaganje v nepremičnine?

Obstaja nešteto različnih vrst realnih naložb nepremičnin lahko oseba, ki menijo, da za svojega portfelja.

 To je lažje razmišljati v smislu glavnih kategorij, v katero pade nepremičninske naložbe na podlagi edinstvene prednosti in slabosti, ekonomskih značilnosti in najem kolesa, običajnimi pogoji najema in posredniških praks vrsto premoženja. Nepremičninske lastnosti so običajno razvrščene v eno od naslednjih skupin:

• Stanovanjske nepremičnine vlaganje – to so lastnosti, ki vključujejo vlaganje v nepremičnine vezana na hiše ali stanovanja, v katerih posamezniki ali družine živijo. Včasih, nepremičninske naložbe te vrste imajo storitve poslovno komponento, kot je pomoč bivalnih zmogljivosti za starejše ali celotnih storitev, stavbe za najemnike, ki želijo razkošje. Najemi običajno traja 12 mesecev, ali pa šest mesecev, na vsaki strani, kar je povzročilo veliko bolj hitrega prilagajanja tržnim razmeram, kot nekatere druge vrste nepremičninskih naložb.
• Poslovne nepremičnine vlaganje – Gospodarska nepremičninske naložbe v veliki meri sestavljen iz poslovne stavbe. Ti najemi je mogoče zakleniti, za več let, kar je dvorezen meč. Ko je poslovna naložbe v nepremičnine v celoti zakup z dolgoročnimi najemniki, ki so se strinjali, da bogato ceno stopnje najemnin je denarni tok še naprej, tudi če cene najema za primerljivimi lastnostmi sodi (pod pogojem, da najemnik ne gredo v stečaj). Po drugi strani pa je ravno nasprotno – da bi lahko znajdete zaslužijo znatno pod-trgu, cene najemnin za poslovne stavbe, ker ste podpisali dolgoročne zakupe pred povečala cene najema.
• Industrijske nepremičnine vlaganje – Lastnosti, ki spadajo v industrijski okriljem nepremičnin lahko vključujejo skladišča in distribucijske centre, skladiščne enote, proizvodnih obratov in tovarn.
• Trgovina na drobno nepremičnine vlaganje  – Nekateri vlagatelji želijo svoje lastnosti, kot so nakupovalni centri, strip centrih, ali tradicionalnih centrih. Najemniki lahko vključujejo maloprodajne trgovine, saloni za lase, restavracije, in podobnih podjetij. V nekaterih primerih, cene najema vključuje odstotek maloprodajne prodaje v trgovini, da se ustvarijo spodbude za najemodajalec narediti toliko, kot on, ona, ali je mogoče, da nepremičnine na drobno privlačen za kupce.
• Mešana uporaba nepremičnin vlaganje  – To je catch-all kategorije, ko vlagatelj razvije ali pridobi lastnost, ki vključuje več vrst omenjenih nepremičninskih naložb. Na primer, lahko gradijo več zgodba stavbo, ki ima na drobno in restavracije v pritličju, pisarniški prostor v naslednjih nekaj nadstropij in stanovanjskih apartmajev na preostalih nadstropjih.

Dobite lahko tudi sodelujejo na strani posojilne nepremičnin vlagajo po:

• Lastništvo banke, ki jamči hipoteke in komercialnih posojil nepremičnin. To lahko vključuje sodelovanje javnosti pri zalogah. Ko je institucionalni ali posamezni investitor analizo banka zaloge, se splača, naj bodo pozorne na izpostavljenost nepremičninski bančnih posojil.
• Prevzetim zasebnih hipoteke za posameznike, pogosto po višjih obrestnih merah, da vas kot nadomestilo za dodatne nevarnosti, morda vključno z bonitetnimi določbe o najemu-to-sam.
• Vlaganje v dolžniško-lastniške vrednostne papirje, ki vam omogoča, da posojajo denar nepremičninskega projekta, ki ga lahko nato pretvori v lasti kapitala, če se ne povrne. To se včasih uporabljajo pri razvoju hotelske franšize.

Obstajajo sub-posebnosti nepremičnine vlaganje, vključno z:

• Zakup prostora, tako da imajo malo kapitala zvezal v njej, jo izboljšati, potem sub-leasing, da isti prostor drugim za veliko višjo stopnjo, ustvarja neverjetne donose na kapital. Primer za to je dobro vodeno prilagodljivo pisarniško poslovanje v večjih mestih, kjer lahko manjše ali mobilni delavci nakup pisarniškega čas ali najem posebne pisarne.
• Pridobitev potrdila o plačilu davka, zastavne pravice. To so ezoterična področje nepremičnin vlagajo in ni primeren za roke-off ali neizkušene vlagatelje a, ki – v pravih okoliščinah, ob pravem času in s pravo vrsto osebe – ustvarjajo visoke dobičke, da se nadomestilo za glavobole in vključena tveganja.

Nepremičninsko vlaganje (nepremičninski skladi)

Na vrhu vsega tega, lahko dejansko vlagati v nepremičnine skozi nekaj znan kot nepremičninski investicijski sklad, ali NIS. Investitor lahko kupite nepremičninskimi skladi prek borznoposredniške računa, Roth IRA, ali drugega skrbniškega računa neke vrste. Nepremičninski skladi so edinstveni, saj je bila davčna struktura, v kateri so delovala ustvarili nazaj v upravi Eisenhower spodbuditi manjše vlagatelje, da vlagajo v nepremičninske projekte jih sicer ne bi mogli privoščiti, kot gradnjo nakupovalnih centrov ali hotelov. Družbe, ki so se odločili za zdravljenje REIT ne plačujejo zvezni davek na svojih dobičkov, dokler upoštevate nekaj pravil, vključno z zahtevo za distribucijo 90% ali več dobička delničarjem v obliki dividend.

Ena slaba stran vlagajo v nepremičninske sklade je, da se dividende, izplačane na njih so za razliko od navadne delnice niso “kvalificirani dividende”, kar pomeni, da lastnik ne more izkoristiti nizkih davčnih stopenj na voljo za večino dividend. Namesto tega so dividende iz nepremičninskih investicijskih skladov obdavčeni po osebni meri vlagatelja. Na pozitivni strani je IRS nato odločilo, da Reit dividende, ki nastanejo v davčno zatočišče kot prevračanjem IRA, so v veliki meri niso obdavčene nepovezani poslovni dohodek, tako da boste morda lahko, da jih imajo na račun upokojitev brez veliko skrbi davčne kompleksnosti za razliko od glavnega komanditne družbe.

(Če vas zanima več o teh edinstvenih papirjev, začeti s preverjanjem  Nepremičnine Vlaganje Skozi nepremičninskimi skladi, ki pokriva REIT likvidnost, kapital, kako uporabljati z nepremičninskimi skladi za vaše nepremičnine vlaganje prednosti, in še veliko več.)

Vlaganje v nepremičnine prek lastništva stanovanj

Za vse možnosti investiranja nepremičninskih vlagateljem na voljo, povprečna oseba, ki bo dobil njegov prvi lastništvo nepremičnin izkušnje na tradicionalen način: Z nakupom stanovanja.

Nikoli nisem ogledov pridobitev doma precej na enak način, večina družbe ne. Namesto tega raje pomislite na primarno prebivališče posameznika kot mešanico osebne koristnosti in finančnega vrednotenja, in ne nujno naložbo. Če želite biti bolj neposredno, doma ni naložba enako stanovanjsko gradnjo je. Na najboljše, in v najbolj idealen okoliščin, najvarnejša strategija je, da razmišljajo o domu, kot vrsta prisilnih varčevalni račun, ki vam daje veliko osebno uporabo in veselje, medtem ko prebivajo v njem.

Po drugi strani pa, kot ste pristop upokojitve, če ste vzeli celovit pogled na vašo osebno bogastvo, dokončno lastništvo doma (brez dolga proti njim), je ena izmed najboljših naložb oseba lahko naredijo. Ne samo, da lahko kapital izkoristiti z uporabo določenih poslov, vključno z obratne hipoteke, ampak denarni tok rešil, ne da bi morali najeti običajno za posledico neto prihranke – komponento dobička, ki bi šli najemodajalcu dejansko ostane v homeowner je žep. Ta učinek je tako močan, da tudi nazaj v 1920 ekonomisti so poskušali ugotoviti, kako za zvezna vlada za obdavčitev prihrankov denarne preko najem za homeowners dolga brez, to glede na vir dohodka.

To je drugačen tip naložbe, čeprav je – nekaj, kar je znano kot “strateško naložbo.” Je bilo gospodarstvo na propad, tako dolgo, kot si lahko plačati davkov na premoženje in osnovno vzdrževanje, nihče vam izselijo iz vašega doma. Tudi če ste imeli, da raste svojo hrano na vrtu, tam je stopnja osebne varnosti tam, da se zadeve. So časi, ko so finančni vrne sekundarni z drugimi, bolj praktičnih razlogov. Karkoli narediš, čeprav, ne žrtvovati svojo likvidnost na izgradnjo pravičnosti v svojih nepremičninskih naložb prehitro, saj lahko, da pripelje do katastrofe (vključno s stečajem).

Če ste varčevanje za nakup doma, ena od velikih napak vidim, je novi investitorji dajanje svoj denar na trgu vrednostnih papirjev, in sicer preko posameznih delnic ali indeksnih skladov. Če imate kakršno koli možnost, da bi morali izkoristiti svoj denar v roku petih let ali manj, nimate poslovanja pa nikjer v bližini trga vrednostnih papirjev. Namesto tega bi morali biti po mandatom vlaganja znan kot ohranjanje kapitala. Tu so najboljši kraj za naložbe denarja ste varčevanje za polog.

Kateri je boljši – Real Estate Vlaganje ali vlagajo v delnice?

Ena izmed najbolj pogostih vprašanj sem se srečujejo vključuje relativno privlačnost za naložbe v delnice v primerjavi z vlaganjem v nepremičnine. Kratka verzija je, da je nekoliko podobna primerjavo vanilijev in čokoladni sladoled. So drugačni, in kot je vaša neto vrednost raste, boste morda celo ugotovili, da imajo tako pomembno vlogo v celotnem portfelju. Vaša osebnost bo tudi obvestil vašo odločitev, saj so nekateri ljudje bolj temperamentally usmerjena proti lastništva vrednostnih papirjev ali lastništvo nepremičnin, oz.

Tveganja Real Estate Vlaganje

Znaten delež nepremičninskih donosov nastajajo zaradi uporabe finančnega vzvoda. Premoženja nepremičnine pridobijo z odstotkom kapitala, preostanek, ki se financirajo z dolgom. To ima za posledico višje donosnosti kapitala za investitorja nepremičnin; ampak če gredo stvari slabo, to lahko povzroči propad veliko hitreje kot portfelj v celoti plačane navadne delnice. (To velja tudi, če je ta v scenariju Great Depression zmanjšala za 90%, saj nihče ni mogel prisiliti likvidirati).

Zato je najbolj konzervativni nepremičninski investitorji vztrajajo na razmerje 50% dolga v lastniške deleže ali v skrajnih primerih, 100% kapitalske strukture kapitala, ki se lahko še vedno proizvajajo dobre donose, če so bila sredstva nepremičninskih izbrana pametno. Milijarder Charlie Munger govori o njegov prijatelj pred propadom 2007-2009 nepremičnin. Ta prijatelj, zelo bogata najemodajalec v Kaliforniji, pogledal okrog sebe na visokih vrednotenj na njegove lastnosti in rekel sam pri sebi. “Jaz sem bogatejši kot bi kdaj morali biti Nobenega razloga ni za mene, da se tveganja zaradi več . ” Ta prijatelj prodal veliko njegovih lastnosti in uporabil prihodke za odplačilo dolga na preostalih tiste, ki je mislil, najbolj privlačen. Kot rezultat, ko je gospodarstvo propadel, so trgi nepremičnin v krizo, ljudje so izgubili svoje lastnosti za izključitev, in bančne delnice so se porušijo – ni treba skrbeti za karkoli od tega. Tudi kot najemnine padla zaradi najemnik s finančnimi težavami, je bilo vse še vedno presežek denarnih sredstev in je bil oborožen s sredstvi, ki vodijo sami dopolnitev, najemnin ga izkoristite kupovale premoženje vsi ostali so prisiljeni prodati.

Stop poskuša priti bogati tako hitro, in je vsebina to storiti na pravi način. Imeli boste veliko manj stresa v svojem življenju, in je lahko zelo zabavno.

Nekateri Končne misli o Real Estate Vlaganje

Seveda, to je šele začetek vaše poti k razumevanju temo, saj smo komaj na začetku. Nepremičnine vlaganje ima dolgoletne prakse, izkušenj in izpostavljenosti resnično cenili, razumeli in master.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.