Ko gre za zaslužek z naložbami v nepremičnine, je načinov, kako to narediti, le peščica. Čeprav so koncepti enostavni za razumevanje, ne zavajajte se, da jih je mogoče enostavno izvajati in izvajati. Razumevanje osnov nepremičnin lahko vlagateljem pomaga, da čim bolj povečajo svoj zaslužek. Nepremičnine vlagateljem dajo še en portfeljski razred sredstev, povečajo diverzifikacijo in ob pravilnem pristopu lahko omejijo tveganja.
Obstajajo trije glavni načini, kako lahko vlagatelji zaslužijo z nepremičninami:
- Povečanje vrednosti nepremičnin
- Prihodki od najemnin, zbrani z oddajanjem nepremičnin v najem najemnikom
- Dobiček iz poslovne dejavnosti, ki je odvisna od nepremičnine
Seveda obstajajo vedno drugi načini, kako neposredno ali posredno izkoristiti naložbe v nepremičnine, na primer učenje specializacije na bolj ezoteričnih področjih, kot so potrdila o davčni zastavi. Vendar zgoraj navedeni trije elementi predstavljajo veliko večino pasivnega dohodka – in končno bogastvo -, ustvarjenega v nepremičninski industriji.
Table of Contents
- 1 Povečanje vrednosti nepremičnin
- 2 Inflacija in naložbe v nepremičnine
- 3 Ciklično prilagojeni nakupi kapitalske stopnje
- 4 Najem kot nepremičninska naložba
- 5 Uporaba zgornje meje za primerjavo naložb
- 6 Dohodek od najema kot meja varnosti
- 7 Denar iz poslovanja z nepremičninami
- 8 Druge ideje za naložbe v nepremičnine
Povečanje vrednosti nepremičnin
Najprej je pomembno, da razumete, da se vrednosti lastnosti ne povečajo vedno. Pomanjkanje povečanja premoženja se lahko boleče pokaže v obdobjih, kot so konec osemdesetih in začetek devetdesetih let ter leta 2007–2009, ko je trg nepremičnin propadel. Dejansko vrednosti nepremičnin v mnogih primerih le redko premagajo inflacijo – povišanje povprečnih cen v gospodarstvu.
Če imate na primer nepremičnino v višini 500.000 ameriških dolarjev in je inflacija 3%, se lahko vaša nepremičnina proda za 515.000 dolarjev (500.000 dolarjev x 1,03%), vendar niste nič bogatejši kot lani. To pomeni, da lahko še vedno kupite enako količino mleka, kruha, sira, olja, bencina in drugih surovin (res, sir lahko letos pade in bencin zviša, vendar bi vaš življenjski standard ostal približno isti). Razlog je v tem, da dobiček v višini 15.000 USD ni bil resničen. Bila je nominalna in ni imela nobenega resničnega vpliva, ker je bilo povečanje posledica celotne inflacije.
Inflacija in naložbe v nepremičnine
Ko se zgodi inflacija, ima dolar manj kupne moči. To se zgodi zato, ker mora vlada ustvariti – tiskati – denar, ko porabi več, kot porabi z davki. Če smo ostali enaki, sčasoma to povzroči, da vsak obstoječi dolar izgubi vrednost in postane manj vreden kot v preteklosti.
Eden od načinov, kako lahko najbolj varni vlagatelji v nepremičnine zaslužijo z nepremičninami, je izkoristiti situacijo, ki se zdi, da se pojavi vsakih nekaj desetletij. To storijo, kadar naj bi inflacija presegla trenutno obrestno mero dolgoročnega dolga. V teh časih boste morda našli ljudi, ki so pripravljeni igrati igre na srečo, če si pridobijo nepremičnine, si izposodijo denar za financiranje nakupa in nato čakajo, da se inflacija poveča.
Ko se inflacija dviguje, lahko ti vlagatelji odplačajo hipoteke z dolarji, ki so vredni precej manj. Ta položaj predstavlja prenos varčevalcev na dolžnike. V sedemdesetih in zgodnjih osemdesetih letih ste videli veliko nepremičninskih vlagateljev, ki so na ta način zaslužili. Inflacija je izmikala nadzoru, dokler Paul Volcker mlajši – predsednik Zvezne rezerve med letoma 1979 in 1987 – ni vzel 2×4 na hrbet in ga z drastičnim dvigom obrestnih mer dal pod nadzor.
Ciklično prilagojeni nakupi kapitalske stopnje
Trik je v tem, da kupujete, kadar so ciklično prilagojene zgornje meje – stopnja donosa nepremičninske naložbe – privlačne. Kupujete, če menite, da obstaja določen razlog, da bo določena nepremičnina nekoč vredna več, kot kaže sedanja stopnja zgornje meje.
Na primer, razvijalci nepremičnin lahko pogledajo projekt ali razvoj, ekonomsko situacijo okoli tega projekta ali ceno nepremičnine in določijo prihodnji dohodek od najema, da podprejo trenutno vrednotenje. Trenutna vrednost se sicer lahko zdi predraga glede na trenutne razmere, povezane z razvojem. Ker pa razumejo ekonomijo, tržne dejavnike in potrošnike, lahko ti vlagatelji vidijo prihodnjo donosnost.
Morda ste videli grozovit stari hotel na velikem zemljišču, ki se je preoblikoval v živahno nakupovalno središče s pisarniškimi stavbami, ki so lastniku črpale precejšnjo najemnino. V odsotnosti teh denarnih tokov, neto sedanje vrednosti, do neke mere špekulirate, ne glede na to, kaj si rečete. Za reševanje boste potrebovali znatno inflacijo v nominalni valuti – če za financiranje nakupa uporabljate dolg. Lahko se tudi zanesete na kakšen dogodek z majhno verjetnostjo, ki se bo izkazal v vašo korist.
Najem kot nepremičninska naložba
Zaslužiti s pobiranjem najemnine je tako preprosto, da vsak 6-letnik, ki je kdaj igral igro Monopoly, na visceralni ravni razume, kako delujejo osnove. Če ste lastnik hiše, stanovanjske hiše, poslovne stavbe, hotela ali katere koli druge nepremičninske naložbe, lahko ljudem zaračunate najemnino, da jim omogočite uporabo nepremičnine ali objekta.
Seveda preprosto in enostavno ni isto. Če ste lastnik stanovanjskih stavb ali najemniških hiš, se boste morda znašli ukvarjati z vsem, od polomljenih stranišč do najemnikov, ki upravljajo laboratoriji za metabolizem. Če ste lastnik nakupovalnih središč ali poslovnih zgradb, boste morda morali opraviti s podjetjem, ki ste ga zakupili v stečaju. Če ste lastnik industrijskih skladišč, se boste morda znašli pred okoljskimi preiskavami zaradi dejanj najemnikov, ki so uporabljali vašo lastnino. Če ste lastnik skladiščnih enot, bi krajo lahko zaskrbelo. Naložbe v najem nepremičnin niso tisto, s katero lahko telefonirate in pričakujete, da bo vse potekalo dobro.
Uporaba zgornje meje za primerjavo naložb
Dobra novica je, da so na voljo orodja, ki olajšajo primerjavo med potencialnimi naložbami v nepremičnine. Eno od teh, ki vam bo postalo neprecenljivo pri iskanju zaslužka z nepremičninami, je posebno finančno razmerje, imenovano stopnja kapitalizacije (cap rate). Stopnje zgornje meje kažejo donosnost naložbe v komercialne nepremičnine. Temelji na neto dohodku, ki ga bo ustvarila nepremičnina.
Če nepremičnina zasluži 100.000 USD na leto in se proda za 1.000.000 USD, bi zaslužek (100.000 USD) razdelili na ceno (1.000.000 USD) in dobili 0,1 ali 10%. To pomeni, da je stopnja zgornje meje nepremičnine 10% ali da bi s svojo naložbo zaslužili pričakovanih 10%, če bi nepremičnino plačali v celoti v gotovini in brez dolga.
Tako kot je delnica na koncu vredna le neto sedanje vrednosti svojih diskontiranih denarnih tokov, je nepremičnina na koncu vredna kombinacije:
- Pripomoček, ki ga nepremičnina ustvari za svojega lastnika
- Neto sedanji denarni tokovi, ki jih ustvari – glede na plačano ceno
Dohodek od najema kot meja varnosti
Dohodek od najemnin je lahko meja varnosti, ki vas ščiti med gospodarskim upadom ali propadom. Nekatere vrste naložb v nepremičnine so morda bolj primerne za ta namen. Najemi in najemnine so lahko razmeroma varen dohodek.
Če se vrnemo k prejšnji razpravi – o izzivih zaslužka z nepremičninami – lahko poslovne zgradbe ponazorimo. Običajno te lastnosti vključujejo dolgoročne, večletne najeme. Kupite ga po pravi ceni, ob pravem času in s pravim najemnikom ter zapadlostjo zakupa in lahko zaplujete skozi nepremičninski kolaps. Zbirali bi nadpovprečne najemne čeke, ki jih morajo podjetja, ki jih oddajajo pri vas, še vedno zagotavljati – tudi zaradi najemne pogodbe, ki so jo podpisali – tudi, če so drugje na voljo nižje cene. Vendar ga razumite narobe in lahko boste dolgo nazaj po okrevanju trga zaklenjeni pri vračilih pod nominalno vrednostjo.
Denar iz poslovanja z nepremičninami
Končni način zaslužka z naložbami v nepremičnine vključuje posebne storitve in poslovne dejavnosti. Če ste lastnik hotela, lahko svojim gostom prodajate filme na zahtevo. Če ste lastnik poslovne stavbe, lahko zaslužite s prodajnimi avtomati in parkirnimi hišami. Če ste lastnik avtopralnice, lahko zaslužite s časovno nadzorovanimi sesalniki.
Za te naložbe je skoraj vedno potrebno podspecialno znanje. Na primer, nekateri celotno kariero preživijo, specializirano za oblikovanje, gradnjo, lastništvo in upravljanje avtopralnic. Za tiste, ki se povzpnejo na vrh svojega področja in razumejo zapletenost določenega trga, je priložnost za zaslužek lahko neskončna.
Druge ideje za naložbe v nepremičnine
Kljub temu obstajajo druge možnosti naložb v nepremičnine. Vlagate lahko v sklade za naložbe v nepremičnine (REIT) .11 Javno trgovani REIT izdajajo delnice in se z njimi trguje na borzi, medtem ko zasebni REIT ali netrženi REIT niso na voljo na nobeni borzi. Vse vrste REIT se bodo osredotočale na določene sektorje nepremičninskega trga, kot so domovi za ostarele ali nakupovalna središča. Obstaja tudi več skladov, s katerimi se trguje na borzi (ETF), in vzajemnih skladov, ki so usmerjeni na vlagatelja nepremičnin z vlaganjem v REIT in druge naložbe v nepremičninski sektor.
Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.