Vlaganje v nepremičnine je eden izmed najstarejših oblik investiranja, ki je že od samih začetkov človeške civilizacije. Že pred sodobnih delniških trgih, nepremičnine je eden od petih osnovnih razredih sredstev, da bi moral vsak investitor resno razmisliti dodal, da njegovo portfelja za edinstven denarnih tokov, likvidnosti, donosnosti, davkov in koristi razpršenosti, ki jih ponuja. V tem uvodnem vodniku, vas bomo vodili skozi osnove nepremičnin vlagajo, in razpravljali o različnih načinov, kako lahko pridobijo ali sprejmejo odgovornost pri nepremičninskih naložb.

Najprej začnimo z osnovami: Kaj je nepremičninski vlaganje?

Kaj je Real Estate Vlaganje?

Nepremičnine vlaganje je široka kategorija poslovanju, naložbenju in finančne dejavnosti osredotočena na dajanje denarja iz opredmetenih premoženja ali denarnih tokov nekako vezana na premoženje v stvareh.

Obstajajo štiri glavne načine, da bi denar v nepremičnine:

1. Nepremičnine Appreciation : To je, ko lastnine povečanja vrednosti. To je lahko zaradi sprememb na nepremičninskem trgu, ki povečuje povpraševanje za lastnino na vašem območju. Lahko uporabite tudi posledica nadgradnje si dal v svoj nepremičninski naložbe, da bi bila bolj privlačna za potencialne kupce ali najemodajalcev. Povečanje vrednosti nepremičnin je težavno igra, čeprav.
2. Denarni tok dohodka (Najem) : Ta vrsta naložbe v nepremičnine se osredotoča na nakup nepremičnin nepremičnin, kot je stanovanjsko gradnjo, in delujejo, tako da zbere tok denarja od najemnine. Prihodki Denarni tok bi lahko pridobili iz večstanovanjskih stavb, poslovnih stavb, najem hiše, in še več.
3. Real Estate Podobni Prihodki : To je prihodek od posrednikov in drugih strokovnjakov v industriji, ki bi denar skozi provizije od nakupa in prodaje nepremičnin. To vključuje tudi družbe za upravljanje z nepremičninami, ki so dobili, da bo odstotek najemnine v zameno za vodenje poslov dan za dnem za nepremičnine.
4. Pomožni Real Estate Investment Prihodki : Za nekatere nepremičninske naložbe, je to lahko velik vir dobička. Pomožni dohodek naložbe v nepremičnine vključuje stvari, kot so prodajni avtomati na poslovnih stavbah ali pranje perila v nizko-najem stanovanja. V bistvu služijo kot mini podjetja v večji naložbe v nepremičnine, kar omogoča, da bi denar iz napol captive zbirko strank.

Najčistejša, najpreprostejši obliki nepremičnin vlagajo je vse o denarni tok iz najemnin , namesto presoje . Nepremičnine vlaganje pojavi, ko investitor, znan tudi kot najemodajalec, pridobi del premoženja, ali da je surovo kmetijska zemljišča, zemljišče s hišo na njej, zemljišče s poslovno stavbo na njej, zemljišče z industrijsko skladišče na to, ali stanovanje.

On ali ona potem najde nekdo, ki želi uporabiti to lastnost, znan kot  najemnik , in se sklene sporazum. Najemnik se odobri dostop do nepremičnin, da jo uporabljajo pod določenimi pogoji, za določen čas, in z določenimi omejitvami – nekateri, ki so določeni v zveznih, državnih in lokalnih prava, in drugi, med katerimi so dogovorjeno v najemni pogodbi ali najemno pogodbo . V zameno, najemnik plača za možnost uporabe nepremičnin. Plačilo on ali ona pošlje lastniku je znan kot “najemnino”.

Za mnoge vlagatelje, prihodke od najemnin od nepremičninskih naložb ima veliko psihološko prednost pred izplačilom dividend in obresti od vlaganja v delnice in obveznice. Ti lahko vožnjo z lastnino, jo vidim, in ga dotaknete z rokami. Lahko so to barve svoje najljubše barve ali najeti arhitekt in gradbeno podjetje, da ga spremeni. Jih lahko uporabijo svoje pogajalske sposobnosti za določitev stopnje najem, ki omogoča dober operaterja za ustvarjanje višje stopnje kapitalizacije , ali “stopnje cap.”

Od časa do časa, nepremičninski investitorji postali tako zgrešena kot borznih vlagateljev v času borznih balonov, vztraja, da so stopnje kapitalizacije ni važno. Ne sodijo za to. Če ste sposobni ustrezno ceno svojih cene najema, bi morali uživati ​​zadovoljivo stopnjo donosa na svoj kapital po obračunavanju stroškov premoženja, vključno z razumnimi rezerve amortizacije, lastnina in dohodki davkov, vzdrževanja, zavarovanja in druge s tem povezane izdatke. Poleg tega bi morali meriti količino časa, ki je potreben za reševanje naložbo, kot je vaš čas je najbolj dragoceno sredstvo imate – to je razlog, pasivnih dohodkov je tako gojiti z vlagatelji. (Ko so gospodarstva dovolj velika, da lahko vzpostavi ali najem nepremičninske družbe za upravljanje premoženja za ravnanje operacije dan za dnem vašega portfelja nepremičnin v zameno za odstotek najem prihodkov, preoblikovanje nepremičninske naložbe, ki so bile aktivno upravljan v pasivnih naložb.)

Katere so nekatere od najbolj priljubljenih načinov za osebe začeti Vlaganje v nepremičnine?

Obstaja nešteto različnih vrst realnih naložb nepremičnin lahko oseba, ki menijo, da za svojega portfelja.

 To je lažje razmišljati v smislu glavnih kategorij, v katero pade nepremičninske naložbe na podlagi edinstvene prednosti in slabosti, ekonomskih značilnosti in najem kolesa, običajnimi pogoji najema in posredniških praks vrsto premoženja. Nepremičninske lastnosti so običajno razvrščene v eno od naslednjih skupin:

• Stanovanjske nepremičnine vlaganje – to so lastnosti, ki vključujejo vlaganje v nepremičnine vezana na hiše ali stanovanja, v katerih posamezniki ali družine živijo. Včasih, nepremičninske naložbe te vrste imajo storitve poslovno komponento, kot je pomoč bivalnih zmogljivosti za starejše ali celotnih storitev, stavbe za najemnike, ki želijo razkošje. Najemi običajno traja 12 mesecev, ali pa šest mesecev, na vsaki strani, kar je povzročilo veliko bolj hitrega prilagajanja tržnim razmeram, kot nekatere druge vrste nepremičninskih naložb.
• Poslovne nepremičnine vlaganje – Gospodarska nepremičninske naložbe v veliki meri sestavljen iz poslovne stavbe. Ti najemi je mogoče zakleniti, za več let, kar je dvorezen meč. Ko je poslovna naložbe v nepremičnine v celoti zakup z dolgoročnimi najemniki, ki so se strinjali, da bogato ceno stopnje najemnin je denarni tok še naprej, tudi če cene najema za primerljivimi lastnostmi sodi (pod pogojem, da najemnik ne gredo v stečaj). Po drugi strani pa je ravno nasprotno – da bi lahko znajdete zaslužijo znatno pod-trgu, cene najemnin za poslovne stavbe, ker ste podpisali dolgoročne zakupe pred povečala cene najema.
• Industrijske nepremičnine vlaganje – Lastnosti, ki spadajo v industrijski okriljem nepremičnin lahko vključujejo skladišča in distribucijske centre, skladiščne enote, proizvodnih obratov in tovarn.
• Trgovina na drobno nepremičnine vlaganje  – Nekateri vlagatelji želijo svoje lastnosti, kot so nakupovalni centri, strip centrih, ali tradicionalnih centrih. Najemniki lahko vključujejo maloprodajne trgovine, saloni za lase, restavracije, in podobnih podjetij. V nekaterih primerih, cene najema vključuje odstotek maloprodajne prodaje v trgovini, da se ustvarijo spodbude za najemodajalec narediti toliko, kot on, ona, ali je mogoče, da nepremičnine na drobno privlačen za kupce.
• Mešana uporaba nepremičnin vlaganje  – To je catch-all kategorije, ko vlagatelj razvije ali pridobi lastnost, ki vključuje več vrst omenjenih nepremičninskih naložb. Na primer, lahko gradijo več zgodba stavbo, ki ima na drobno in restavracije v pritličju, pisarniški prostor v naslednjih nekaj nadstropij in stanovanjskih apartmajev na preostalih nadstropjih.

Dobite lahko tudi sodelujejo na strani posojilne nepremičnin vlagajo po:

• Lastništvo banke, ki jamči hipoteke in komercialnih posojil nepremičnin. To lahko vključuje sodelovanje javnosti pri zalogah. Ko je institucionalni ali posamezni investitor analizo banka zaloge, se splača, naj bodo pozorne na izpostavljenost nepremičninski bančnih posojil.
• Prevzetim zasebnih hipoteke za posameznike, pogosto po višjih obrestnih merah, da vas kot nadomestilo za dodatne nevarnosti, morda vključno z bonitetnimi določbe o najemu-to-sam.
• Vlaganje v dolžniško-lastniške vrednostne papirje, ki vam omogoča, da posojajo denar nepremičninskega projekta, ki ga lahko nato pretvori v lasti kapitala, če se ne povrne. To se včasih uporabljajo pri razvoju hotelske franšize.

Obstajajo sub-posebnosti nepremičnine vlaganje, vključno z:

• Zakup prostora, tako da imajo malo kapitala zvezal v njej, jo izboljšati, potem sub-leasing, da isti prostor drugim za veliko višjo stopnjo, ustvarja neverjetne donose na kapital. Primer za to je dobro vodeno prilagodljivo pisarniško poslovanje v večjih mestih, kjer lahko manjše ali mobilni delavci nakup pisarniškega čas ali najem posebne pisarne.
• Pridobitev potrdila o plačilu davka, zastavne pravice. To so ezoterična področje nepremičnin vlagajo in ni primeren za roke-off ali neizkušene vlagatelje a, ki – v pravih okoliščinah, ob pravem času in s pravo vrsto osebe – ustvarjajo visoke dobičke, da se nadomestilo za glavobole in vključena tveganja.

Nepremičninsko vlaganje (nepremičninski skladi)

Na vrhu vsega tega, lahko dejansko vlagati v nepremičnine skozi nekaj znan kot nepremičninski investicijski sklad, ali NIS. Investitor lahko kupite nepremičninskimi skladi prek borznoposredniške računa, Roth IRA, ali drugega skrbniškega računa neke vrste. Nepremičninski skladi so edinstveni, saj je bila davčna struktura, v kateri so delovala ustvarili nazaj v upravi Eisenhower spodbuditi manjše vlagatelje, da vlagajo v nepremičninske projekte jih sicer ne bi mogli privoščiti, kot gradnjo nakupovalnih centrov ali hotelov. Družbe, ki so se odločili za zdravljenje REIT ne plačujejo zvezni davek na svojih dobičkov, dokler upoštevate nekaj pravil, vključno z zahtevo za distribucijo 90% ali več dobička delničarjem v obliki dividend.

Ena slaba stran vlagajo v nepremičninske sklade je, da se dividende, izplačane na njih so za razliko od navadne delnice niso “kvalificirani dividende”, kar pomeni, da lastnik ne more izkoristiti nizkih davčnih stopenj na voljo za večino dividend. Namesto tega so dividende iz nepremičninskih investicijskih skladov obdavčeni po osebni meri vlagatelja. Na pozitivni strani je IRS nato odločilo, da Reit dividende, ki nastanejo v davčno zatočišče kot prevračanjem IRA, so v veliki meri niso obdavčene nepovezani poslovni dohodek, tako da boste morda lahko, da jih imajo na račun upokojitev brez veliko skrbi davčne kompleksnosti za razliko od glavnega komanditne družbe.

(Če vas zanima več o teh edinstvenih papirjev, začeti s preverjanjem  Nepremičnine Vlaganje Skozi nepremičninskimi skladi, ki pokriva REIT likvidnost, kapital, kako uporabljati z nepremičninskimi skladi za vaše nepremičnine vlaganje prednosti, in še veliko več.)

Vlaganje v nepremičnine prek lastništva stanovanj

Za vse možnosti investiranja nepremičninskih vlagateljem na voljo, povprečna oseba, ki bo dobil njegov prvi lastništvo nepremičnin izkušnje na tradicionalen način: Z nakupom stanovanja.

Nikoli nisem ogledov pridobitev doma precej na enak način, večina družbe ne. Namesto tega raje pomislite na primarno prebivališče posameznika kot mešanico osebne koristnosti in finančnega vrednotenja, in ne nujno naložbo. Če želite biti bolj neposredno, doma ni naložba enako stanovanjsko gradnjo je. Na najboljše, in v najbolj idealen okoliščin, najvarnejša strategija je, da razmišljajo o domu, kot vrsta prisilnih varčevalni račun, ki vam daje veliko osebno uporabo in veselje, medtem ko prebivajo v njem.

Po drugi strani pa, kot ste pristop upokojitve, če ste vzeli celovit pogled na vašo osebno bogastvo, dokončno lastništvo doma (brez dolga proti njim), je ena izmed najboljših naložb oseba lahko naredijo. Ne samo, da lahko kapital izkoristiti z uporabo določenih poslov, vključno z obratne hipoteke, ampak denarni tok rešil, ne da bi morali najeti običajno za posledico neto prihranke – komponento dobička, ki bi šli najemodajalcu dejansko ostane v homeowner je žep. Ta učinek je tako močan, da tudi nazaj v 1920 ekonomisti so poskušali ugotoviti, kako za zvezna vlada za obdavčitev prihrankov denarne preko najem za homeowners dolga brez, to glede na vir dohodka.

To je drugačen tip naložbe, čeprav je – nekaj, kar je znano kot “strateško naložbo.” Je bilo gospodarstvo na propad, tako dolgo, kot si lahko plačati davkov na premoženje in osnovno vzdrževanje, nihče vam izselijo iz vašega doma. Tudi če ste imeli, da raste svojo hrano na vrtu, tam je stopnja osebne varnosti tam, da se zadeve. So časi, ko so finančni vrne sekundarni z drugimi, bolj praktičnih razlogov. Karkoli narediš, čeprav, ne žrtvovati svojo likvidnost na izgradnjo pravičnosti v svojih nepremičninskih naložb prehitro, saj lahko, da pripelje do katastrofe (vključno s stečajem).

Če ste varčevanje za nakup doma, ena od velikih napak vidim, je novi investitorji dajanje svoj denar na trgu vrednostnih papirjev, in sicer preko posameznih delnic ali indeksnih skladov. Če imate kakršno koli možnost, da bi morali izkoristiti svoj denar v roku petih let ali manj, nimate poslovanja pa nikjer v bližini trga vrednostnih papirjev. Namesto tega bi morali biti po mandatom vlaganja znan kot ohranjanje kapitala. Tu so najboljši kraj za naložbe denarja ste varčevanje za polog.

Kateri je boljši – Real Estate Vlaganje ali vlagajo v delnice?

Ena izmed najbolj pogostih vprašanj sem se srečujejo vključuje relativno privlačnost za naložbe v delnice v primerjavi z vlaganjem v nepremičnine. Kratka verzija je, da je nekoliko podobna primerjavo vanilijev in čokoladni sladoled. So drugačni, in kot je vaša neto vrednost raste, boste morda celo ugotovili, da imajo tako pomembno vlogo v celotnem portfelju. Vaša osebnost bo tudi obvestil vašo odločitev, saj so nekateri ljudje bolj temperamentally usmerjena proti lastništva vrednostnih papirjev ali lastništvo nepremičnin, oz.

Tveganja Real Estate Vlaganje

Znaten delež nepremičninskih donosov nastajajo zaradi uporabe finančnega vzvoda. Premoženja nepremičnine pridobijo z odstotkom kapitala, preostanek, ki se financirajo z dolgom. To ima za posledico višje donosnosti kapitala za investitorja nepremičnin; ampak če gredo stvari slabo, to lahko povzroči propad veliko hitreje kot portfelj v celoti plačane navadne delnice. (To velja tudi, če je ta v scenariju Great Depression zmanjšala za 90%, saj nihče ni mogel prisiliti likvidirati).

Zato je najbolj konzervativni nepremičninski investitorji vztrajajo na razmerje 50% dolga v lastniške deleže ali v skrajnih primerih, 100% kapitalske strukture kapitala, ki se lahko še vedno proizvajajo dobre donose, če so bila sredstva nepremičninskih izbrana pametno. Milijarder Charlie Munger govori o njegov prijatelj pred propadom 2007-2009 nepremičnin. Ta prijatelj, zelo bogata najemodajalec v Kaliforniji, pogledal okrog sebe na visokih vrednotenj na njegove lastnosti in rekel sam pri sebi. “Jaz sem bogatejši kot bi kdaj morali biti Nobenega razloga ni za mene, da se tveganja zaradi več . ” Ta prijatelj prodal veliko njegovih lastnosti in uporabil prihodke za odplačilo dolga na preostalih tiste, ki je mislil, najbolj privlačen. Kot rezultat, ko je gospodarstvo propadel, so trgi nepremičnin v krizo, ljudje so izgubili svoje lastnosti za izključitev, in bančne delnice so se porušijo – ni treba skrbeti za karkoli od tega. Tudi kot najemnine padla zaradi najemnik s finančnimi težavami, je bilo vse še vedno presežek denarnih sredstev in je bil oborožen s sredstvi, ki vodijo sami dopolnitev, najemnin ga izkoristite kupovale premoženje vsi ostali so prisiljeni prodati.

Stop poskuša priti bogati tako hitro, in je vsebina to storiti na pravi način. Imeli boste veliko manj stresa v svojem življenju, in je lahko zelo zabavno.

Nekateri Končne misli o Real Estate Vlaganje

Seveda, to je šele začetek vaše poti k razumevanju temo, saj smo komaj na začetku. Nepremičnine vlaganje ima dolgoletne prakse, izkušenj in izpostavljenosti resnično cenili, razumeli in master.

Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He’s Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together.

Author: Ahmad Faishal

Ahmad Faishal is now a full-time writer and former Analyst of BPD DIY Bank. He's Risk Management Certified. Specializing in writing about financial literacy, Faishal acknowledges the need for a world filled with education and understanding of various financial areas including topics related to managing personal finance, money and investing and considers investoguru as the best place for his knowledge and experience to come together. View all posts by Ahmad Faishal